부동산 집값 상승 시기 예측 (은마, 잠실주공5단지, 잠실엘스 시세 변화)
작년 12월부터 부동산 규제 완화, 금리인하, 전세가 변화에 대해 말씀드리고 있습니다. 1월 들어서 이런 내용들이 많은 부동산 커뮤니티에서 공유되고 있습니다. 이제 많이 공유되고 있는 건 매수심리가 생긴다고 볼 수 있기에, 실제 강남 3구 대표 아파트들의 최근 부동산 시세를 보고 우리가 어떻게 준비하면 될지를 공유해보고자 합니다.
저는 최근 부동산 포스팅을 하면서 부동산 상승시점을 계속 예측해보고 있습니다. 계속 보고 있는 흐름은 금리의 변화, 전세가의 변화, 미분양의 변화, 그리고 오늘 말씀드리고자 하는 강남 3구 대표 아파트 시세변화가 있습니다. 해당 단지들의 시세 변화는 과거부터 부동산 시장의 방향을 예측하는데 중요한 자료가 됐기 때문에 선행지표로 중요합니다.
특히, 은마아파트의 경우 부동산을 오래 하신 분들은 충분히 아실 듯합니다. 해당 단지는 한국 부동산 시장에서 가장 먼저 하락하고, 가장 먼저 상승하는 아파트라고 할 수 있습니다. 그래서 최근 하락기에는 이 단지를 주의 깊게 볼 필요가 있습니다.
1. 강남 3구 대표 단지들은 부동산 시장 예측의 선행지표
과거 이명박 정부 시절 11~13년 동안 부동산 침체기였고, 14년 박근혜 정부 때부터 부동산 반등이 시작됐습니다. 그때의 은마아파트 실거래 추이를 보겠습니다. 은마아파트가 서울 아파트 매매지수 보다 먼저 움직인 것을 볼 수 있습니다. 은마아파트 76 타입 기준 11년 2월까지 평균 9.7억 고점을 찍고, 11년 3월 평균 9.1억 실거래가를 시작으로 계속 하락하게 됩니다. 같은 기간 서울 아파트 매매지수는 11년 6월부터 하락하는 것을 볼 수 있습니다. 은마아파트가 서울 아파트 매매지수보다 3개월 선행했다는 걸 알 수 있습니다. 반대로, 은마아파트가 13년 1월 평균 7.2억 최저점을 찍고, 다시 상승하게 되는데, 여기서 중요한 점은 거래량도 같이 상승한다는 것입니다. 가격상승과 거래량 증가가 동반되어 상승전환이 만들어집니다. 서울 아파트 평균 매매지수는 13년 9월이 돼서야 바닥을 다지고 상승전환하게 되는데요. 은마아파트가 8개월 선행했다고 볼 수 있습니다. 참고로, 22년부터 시작된 최근 하락장에서는, 과거 월평균 5~15건 거래와는 달리, 과도한 부동산 규제로 인해 1~2개월에 1건 거래 밖에 되지 않아 설명에서 제외했습니다.
2. '은마아파트' 최근 시세 변화
은마아파트를 예를 들었지만, 이처럼 강남 3구 대표 아파트들은 부동산 시장의 방향을 예측하는데 좋은 선행지표가 됩니다. 단, 거래량을 동반해야 하겠죠? 은마아파트는 22년 5월 25.1억을 찍고, 22년 7월부터 하락을 시작해 11월에 약 -30% 하락한 17.7억에 실거래를 찍었습니다. 작년 10월 19일 재건축 심의 통과에도 불구하고 하락 거래를 막을 수는 없었습니다. 근데 22년 12월부터 거래량이 늘어나는 동시에, 집값이 상승하는 모습을 보이고 있습니다.
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76 타입 기준으로 작년에는 1~2개월에 1건 정도로 거래가 너무 없었으나, 12월은 총 9건 거래에, 최저 17.7억에서 18.4억으로 +0.7억 상승 거래되었습니다. 또한, 현재 최저가격 순으로는 18.5억이 가장 낮게 나와 있으며, 최신 등록된 호가는 19~21억 최근 실거래가 대비 높게 올라오고 있습니다.
3. '잠실주공 5단지' 최근 시세변화
76 타입 1층 기준 21년 11월 26.9억 최고점을 찍고, 22년 10월 -29% 하락한 19.1억까지 하락했다가 최근 23년 1월 2층 19.8억으로 +0.7억 소폭 상승 거래됐습니다. 네이버 호가로는 최저가 21억 수준이고, 최신 등록된 물건은 23억씩 높게 올라오고 있습니다. 하지만, 12월 2건, 1월 현재 1건으로 아직은 거래량을 동반하지 못하고 있습니다.
4. '잠실엘스' 최근 시세변화
84 타입 중층 기준 21년 10월 27억 최고점을 찍고, 22년 10월 -27% 하락한 19.6억까지 하락했다가 최근 22년 12월 10일 마지막 거래로 21.3억, +0.7억 소폭 상승 거래됐습니다. 네이버 호가로는 최신 등록된 물건이 최저가인데요. 20.8억 수준으로 작년 10월 최저점 대비 높은 금액으로 올라오고 있습니다. 거래량은 12월 6건, 11월 7건, 10월 4건, 9월 1건으로 11~12월 거래량이 확실히 증가된 모습입니다.
결론적으로,
3개 단지 모두 22년 10~11월 中 최저점을 찍고, 현재 상승한 가격으로 거래되고 있고, 1월 25일 기준 네이버 호가로 나오는 물건들도 최저/최신 순 모두 호가가 높게 올라오고 있습니다. 거래량은 잠실주공 5단지를 제외한 은마와 잠실엘스 2개 단지가 거래량이 눈에 띄게 증가했습니다.
앞서, 11~14년 설명에서 말씀드린 대로, 바닥에서 반등할 때는 거래량을 동반해야 했는데요. 은마와 잠실엘스가 거래량을 동반한 상승이 나오고 있기 때문에 반등의 좋은 신호로도 볼 수 있습니다.
작년 12월 21일, 1월 3일 부동산 규제완화 발표로, 15억 초과 아파트 대출가능, 2 주택자 종부세 중과 미적용, 공정가액 조정, 공시가 현실화, 취득세 중과 배제 등의 혜택이 커졌고, 최근 금리인하 기조에 따라 다주택자들이 움직이기 시작했다고 볼 수 있습니다. 이런 반응은 부동산 반등 초기에 나오는 모습이기도 합니다.
하지만, 1분기에 강남일대에 입주물량이 몰려있고, 시장금리가 내려가긴 했지만 1~2분기에는 공공요금, 교통요금 등이 반영되기 때문에 고물가가 유지될 것으로 예측되고 있어, 부동산 반등이라고 확신할 수는 없습니다. 그래서 지금은 이들 주요 단지들에 대해 계속 주의 깊게 관찰할 필요가 있습니다. 예를 들어, 호갱노노에서 해당 아파트 단지의 매매/전세 실거래 등록 알림을 해놓고 확인한다든지, 시간 날 때마다 네이버부동산에 한 번씩 들어가서 호가 변화를 확인한다든지 해야 합니다.
앞으로도 이들 단지들에 대한 소식을 포스팅함으로써 같이 공유하겠습니다.
이만 글을 줄이겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
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