23년 강남 역전세난, 입주폭탄 절호의 매수시기 (래미안원베일리,아크로리버파크,래미안퍼스티지,디에이치퍼스티어아이파크)

오늘은 15년 만에 강남아파트를 아주 저렴하게 살 수 있는 기회가 오는 것 같아서 내용이 같이 공유해보고자 합니다.

먼저 말씀드리고자 하는 강남 아파트 매수시점을 23년 하반기~ 24년 초까지 가장 저렴하게 매수할 수 있는 기회라고 생각되어 강남에 내 집마련 하고자 하는 분은 이 시기를 꼭 노리시기 바랍니다.

 

 

 

 

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왜 23년 하반기 ~ 24년 초가 매수적기일까?

왜 23년 하반기 ~ 24년 초라고 말씀드리는 이유는 21년 역대 최고 전셋값의 계약만기가 23년 하반기에 도래하고, 동시에 15년 만의 많은 입주물량이 쏟아지는 시기가 또 23년 하반기이기 때문입니다. 또 추가로 더 큰 입주물량 단지가 뒤로 기다리고 있어 강남은 해당 기간 동안 최악의 집값하락이 발생할 것으로 예상됩니다.

21년에는 강남 반포동에서 대규모 재건축 이주가 발생했습니다. 총 3,900세대나 됐는데요. 특히, 가장 많은 세대수를 가진 반포주공 1단지 1,2,3,4 주구 총 3,610세대의 재건축 이주가 21년 하반기에 진행됐었습니다. 그래서 당시 21년 하반기에는 이주수요에 따른 역대급 전셋값 상승이 있었습니다.

 

반포 재건축 4000가구 이주…전셋값 '불안'

반포주공1단지 1~4주구 총3,610세대 21년 하반기 재건축이주

당시 반포주공 1단지 주변 아파트 전세가를 봐보겠습니다. 아크로리버파크 84 타입 전세가가 21년 10월에 24억까지 찍었었습니다. 그리고 21년 말까지 22~23억 전세로 굉장히 높았습니다. 또 그 옆에 있는 래미안퍼스티지 또한 35평 기준 21년 9월 23억 최고가 찍고 19~21억 사이에 높은 전세가 계약이 됐었습니다. 당시 21년에는 부동산 역대급으로 매매, 전세 상승이 가팔랐던 시기입니다. 거기에 반포주공 1단지 재건축 이주수요까지 더해져서 반포동 일대는 +30% 이상 높은 전세가로 계약을 했던 것입니다.

 

21년 반포주공1단지 재건축 이주수요에 따른 전세가 폭등

 

하지만, 현재 해당 아파트의 전세시세를 보면, 아크로리버파크, 래미안퍼스티지 모두 13~14억으로 전세물건이 나와 있습니다. 그렇다면 21년 9~12월 사이 계약된 20억 수준의 전세계약의 만기가 23년 9~12월에 도래할 텐데 그럼 최대 7~8억씩 역전세가 나는 최악의 일이 발생하게 됩니다.

 

23년 현재 전세시세

 

 

또 21년 폭등했던 전세계약의 만기가 도래하는 시점과 같은 시기에 반포동 래미안 원베일리 총 2,990세대가 입주하게 됩니다. 입주 예정일은 23년 8월 말로, 입주기간은 8~11월 기간으로 볼 수 있습니다. 이 아파트가 입주하게 되면 서초구에서 08년 12월 반포자이 3,410세대 물량 이후 15년 만에 가장 많은 물량이 쏟아지는 것입니다. 사실 입주물량 쇼크는 지금과 같이 고금리로 인한 부동산 침체 시기에 더욱 치명적입니다. 금리가 낮다면 전세대출을 받아 신축아파트에 살아볼까 라는 수요가 많아지게 되지만, 요즘과 같이 금리가 높으면 그냥 지금 집에 살아야겠다는 심리가 강해져서 세대이동이 제한이 됩니다. 그래서 높은 수준의 금리가 유지된다면 전셋값 추가하락과 역전세난을 확대시키고, 역전세난은 초급매들이 속출하는 시장을 만드는 것입니다. 결국, 높은 전세가 만기시점 도래와 입주물량에 의해서, 23년 하반기 강남 서초구 일대는 최악의 집값하락을 경험할지 모릅니다.

 

 

 

근데 한 가지 또 다른 문제가 발생할지 모릅니다. 원베일리 입주 시기가 늦어질 가능성이 생겼습니다. 시공사인 삼성물산이 원베일리 재건축 조합에 2개월 공사기간 연장 및 공사비 증액 요청 공문을 발송했기 때문입니다. 아직까지도 공사비 증액에 대해 시공사와 조합 간의 대립이 해결이 안 되고 있습니다. 총 1,560억 원이라고 하는데요.

"여보 8월 입주 어렵다는데, 어떡해"…반포원베일리 등 분양자 '발동동' - SBS Biz

만약에 23년 8월에서 23년 10월로 입주가 연기되게 된다면, 정말 집값하락을 더 부추기는 일이 추가로 발생하게 됩니다. 보통 월말부터 입주기간이 되니깐, 23년 10월 말부터 3개월간 입주기간을 갖는다고 하면, 24년 1월 말까지 가게 됩니다. 근데 24년 1월에는 개포동 디에이치퍼스티어아이파크가 입주를 시작합니다. 무려 6,702세대 대규모 단지입니다. 6,702세대 입주는 서울 강남구에서 역사상 최대 물량입니다. 결국, 23년 10월부터 24년 4월까지 5개월 동안은 서초구, 강남구 전셋값이 역대 최악으로 안 좋아질 수도 있습니다.

 

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그래서, 23년 하반기 ~ 24년 초에 강남 아파트를 매수할 절호의 기회라고 생각이 듭니다. 역전세로 시장에 나오는 초급급매들을 잘 보시고 매수기회를 잡아보는 게 어떨까 생각합니다. 어떤 분들은 만약 23년에 금리인하를 빠른 속도로 하게 된다면 전세수요가 많이 생겨서 역전세 나는 물건이 없지 않겠냐라고 말씀하실 수도 있겠지만, 정말 역대급 입주물량이 두 개가 겹치는 것만으로도 그 큰 물량을 이겨낼 수 없을 것이고, 만약 금리인하가 초고속으로 이뤄진다면, 그건 전국 부동산을 모두 같이 들썩이는 효과를 주기 때문에 그중에서도 입주 물량이 몰린 곳을 매수하는 방법이 낮은 금리시장에서도 싸게 사는 방법이 될 것입니다.

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23년 하반기가 되면 강남 집값이 어떻게 될 것인지 저 또한 매우 궁금합니다. 강남 집값이 급락하게 되면 그건 서울경기권 집값에도 영향을 주기 때문에 결국 부동산 반등을 일시적으로 제한하는 요인이 되지 않을까 합니다. 저도 부동산 반등을 기다리는 입장에서 제 물건들에 어떤 영향을 줄지 불안하기도 합니다.^^;

이만 글을 줄이겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.