금리인하 하겠다는 뜻?
1월 18일 이창용 한국은행 총재의 서울외신기자클럽 기자간담회가 있었습니다. 이 기자간담회에서 부동산과 관련된 이창용 총재의 발언들만 모아서 공유드리고자 합니다.
이번 기자간담회에서 이창용 총재의 발언에 모두가 주목했던 이유는, 바로 5일 전에 베이비스텝 +0.25% 상승한 3.5%로 기준금리를 인상했고, 이는 사상 첫 7회 연속인상이었습니다. 발표 이후 시장반응을 본 총재의 그다음 생각이 어떤지 궁금했기 때문입니다. 1월 기준금리 발표 이후 시장에서는 최종금리가 3.5%가 될 것인가, 3.75%가 될 것인가 관심이 컸습니다. 하지만 총재는 아직 확정이 안 됐다. 금통위원 3명 최종금리 3.75%까지 의견을 가지고 있다고 말을 했지만, 시장에서는 최종금리가 3.5%로 끝났다. 이제는 기준금리가 내려갈 것이다라는 시장의견이 컸습니다. 미연준의 파월과 같은 행보를 보였던 이창용 총재는 이런 상황에서 분명 시장의 기대를 꺾는 발언을 할 것이라고 예상했습니다. 하지만, 그 반대였습니다. 발언내용을 확인해 보겠습니다.
1. 최종금리 수준은?
Q : 물가도 중점을 두겠지만, 경기, 금융안정과의 트레이드오프에 대해 강조했는데, 자세히 설명해 달라.
A : 작년에는 5% 넘는 물가로 금리를 올리는 것이 우선시 되어야 했지만, 지금은 이미 높은 금리 수준에 있으니, 이것이 물가에 어떤 영향을 주는 데이터와 새로운 정보가 들어오는 것을 보며 결정할 것이다.
"지금은 이미 높은 금리 수준에 있어 물가에 어떤 영향을 주는지 봐야 한다."
[해석]
2월 금통위 기준금리 발표는 동결 가능성 높다.
그다음 금통위인 4월에는 3월 물가 예측경로를 보고 최종금리를 결정하겠다.
한국은행이 전망한 물가예측 경로를 보면 1~2월까지는 5% 내외의 고물가가 지속할 것이라고 봤고, 3월부터 물가하락을 예상했습니다. 그래서 '23년 상반기는 4.2%, 하반기는 3.1%를 예상했습니다. 결국 '23년 마감 물가를 3%로 봤습니다.
여기서 소비자물가 그래프는 전년동기대비 %로 나타냅니다. 그럼 작년 '22년 월별 소비자물가지수를 보겠습니다. '22년 1월부터 7월까지 계속 급격히 상승하고 하반기는 5%대 수준을 유지하고 있습니다. 이 5%대 수준은 연도별로 봐도 굉장히 높은 수준임을 알 수 있습니다. 그렇다면 '23년 월별 전년동기대비 소비자물가 % 는 어떻게 될까요? 기저효과, 즉 작년에 높은 물가로 인해 이번 '23년에는 낮은 물가지수가 될 수밖에 없습니다. 그렇기 때문에 위에 한국은행에서 예상하는 물가전망표와 같거나 낮아질 가능성이 매우 큽니다. 그래서 저는 2월은 동결, 다음 4월은 최종금리 3.5% 또는 인하될 가능성이 크겠구나 싶습니다.
2. 금리인하 가능성은?
Q : 부동산 가격 하락, 미분양 주택증가 관련 금리 인상과의 관계에 대해 전망 부탁한다.
A : 작년에는 고물가로 부동산을 걱정하기보다는 물가안정이 우선시 될 수밖에 없었다. 저희 예상대로 물가가 조정된다면 물가 안정을 주목적으로 하지만, 성장과 금융 안정도 함께 고려한 정교한 통화정책이 필요하다.
"성장과 금융 안정도 함께 고려한 정교한 통화정책이 필요하다."
[해석]
한국은행의 예상경로대로 가고, 성장률이 악화된다면, '23년 내 금리인하도 고려하겠다.
물가예측 경로대로만 가면, 다른 요인을 고려하겠다는 의미입니다. '22년 가장 중요한 지표는 물가추이였습니다. 작년 5% 이상으로 치솟는 물가를 잡지 않으면 나중에 경기부양책도 먹히지 못하는 지경에 이르기 때문에 꼭 물가를 잡아야 하는 매파 의견이 컸습니다. 미연준의 파월과 같은 목소리를 계속 냈었죠. 하지만 이번 기자간담회에서 이야기한 데로 성장, 금융안정도 함께 고려한 정교한 통화정책이라 함은, 한국의 성장률도 같이 보겠다는 뜻이라고 생각됩니다. 저번 포스팅에서 말씀드린 대로, 우리나라는 10개월 연속 수입/수출량 하락, 10개월 연속 무역적자, 그리고 세계경제 예상성장률 1.7% 보다 낮은 1.1%로, 무역의존도가 80%로 굉장히 높기 때문에 세계 다른 나라보다 경기침체가 빨리 올 수 있다고 했습니다. 그래서 이창용 총재는 한국 성장률도 같이 보는 정책을 펴겠다고 비둘기파 의견을 내는 것 같습니다.
이창용 총재는 또 학술연구를 보면 사람들은 물가상승률이 2% 대면 물가를 잊고 사는데, 3%를 넘기 시작하면 관심을 갖기 시작하고, 5%를 넘으면 관심이 가속돼 나쁜 부작용 전반적으로 늘어날 수 있다.라고 했습니다. 한국은행이 예상하는 경로가 '23년 연말 물가 3%입니다. 그렇다면 물가경로대 로만 계속 나와준다면 물가가 아닌 5%대의 나쁜 부작용, 즉 한국입장에서는 수출부진, 경기침체 가 걱정된다는 의미와 같습니다.
결국 이번 기자간담회를 통해 제대로 금리인하 가능성을 찍어서 이야기했다고 생각됩니다. 작년 12월부터 줄 곧 금리인하 가능성에 대해 말씀드렸습니다. 많은 지표들이 하락을 보여주고 있고, 이번 기자간담회 발언에서도 이제는 성장과 금융안정을 같이 고려하는 정책이 필요하다고 했습니다. 최근 노무라, 시티, JP모건, ING 등 투자은행들이 이번 하반기 금리인하를 계속 예측했고, 한국의 빠른 경기침체도 우려했습니다.
[참고] 이전 포스팅 : '23년 금리인하로, 부동산 거래는 활성화됩니다. 주요 투자은행 23년 전망
'23년 금리인하로, 부동산 거래는 활성화됩니다.
전일 12월 신규 코픽스 금리가 발표되었고, 최근 주요 투자은행들의 한국은행 금리에 대한 예측발표들이 나오고 있습니다. 같이 공유해보고자 합니다. 1. 12월 신규취급액 기준 코픽스 금리 11개
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3. 한국은행이 가계부채를 걱정하기 시작했다?
Q : 한국 부동산 경기의 경착륙 가능성에 대해 설명해 달라.
A : 부동산 시장이 가질 수 있는 위험요소를 과소평가하는 건 아니다. 부동산 경기 하강과 관련 금융시장과 부동산 시장자체가 더 어려움을 가질 가능성이 크다. 한국이 가계부채 비율이 높고, 부동산 의존도가 높은 구조적 약점이 있기에, 이 기회에 부동 연착륙을 하려는 노력을 하고, 한국은행이 정부와 함께 정책에 기여하도록 노력하겠다.
"한국이 가계부채 비율이 높고, 부동산 의존도가 높은 약점이 있어 연착륙될 수 있도록 정부와 노력하겠다."
[해석]
이제는 물가 안정만 보는 게 아닌, 부동산과 가계부채로 인한 사회문제를 고려한 정책을 펴겠다.
이창용 총재는 모두 발언에서 이렇게 이야기했습니다. 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비중이 105%로 가장 높은 수준이다. 한국의 가계부채 구조는 통화정책 결정을 더 복잡하게 만드는 용으로 작용한다. 한국의 단기부채, 변동금리 비중은 다른 나라에 비해 상대적으로 높아 통화 긴축, 주택가 하락에 대한 소비지출, 경기민감도가 더 크게 나타날 수 있다.라고 했습니다. 한국은행에 따르면 만기가 1년 이하 인 가계부채가 3분의 1이고, 가계부채의 80% 수준이라고 합니다. 작년 이창용 총재는 물가를 잡기 위해 어쩔 수 없이 아픔을 감수해야 한다고 했으나, 이번 발언에서는 가계부채의 심각성을 이야기하며 정부와 노력하겠다고 이야기했습니다. 역시 물가만 보지 않고, 가계경제를 살피겠다는 의미이죠.
4. 이미 금리 변화는 일어나고 있다.
국채시장에서는 이미 반영이 되고 있습니다. 한국 10년 채권수익률도 많이 떨어졌습니다. 작년 11월 한전채 3년물이 5.7% 였는데, 1월 19일 기준 3.9%대로 크게 떨어졌습니다. 현재 5대 은행은 예금금리를 3%대로 이미 내려왔습니다. 19일 기준 1년 만기 AAA은행채 금리가 3.8%까지 떨어졌습니다. 예금금리 4%대는 이제 보기 힘들지 않을까 합니다.
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뚝뚝 떨어지는 한전채 금리…지난해 6월 이후 처음으로 연 3%대, 한전채 2년물 연 3.836%, 3년물 연 3.870%
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다시 말씀드리지만, 기준금리 3.5%에 맞는 예금금리로 돌아오고 있는 것입니다. 이러한 추세에 맞춰 은행들은 고정금리 상품을 내고 있습니다. 대출금리의 경우 5년 고정금리는 4.3% 정도, 신규코픽스 6개월 변동은 5.7% 정도 나오고 있습니다. 그럼 대부분의 사람들은 4.3%를 선택할 것입니다. 은행에서는 이미 고정 4.3%보다 변동이 더 많이 떨어질 것이기 때문입니다. 벌써부터 은행은 움직이고 있습니다.
오늘도 전세가는 더 떨어졌습니다. 그래서 제가 들어가 있는 단체톡방에서도, 동네 부동산 카페에서도 전세가 또 떨어졌다고 걱정하고 계십니다. 하지만, 시장금리는 현재 기준금리 3.5% 수준까지 거품 빠지면서 이미 전세대출금리 4% 초반대로 떨어졌습니다. 지금 전세 구하는 사람들은 대부분 3~4월 이사를 계획한 분들입니다. 즉, 2분기부터는 전세가 상승하는 사례들을 보실 수 있습니다. 지금 나오는 전세가들은 6~7% 고금리 프리미엄이 붙어있는 전세가 일 뿐입니다.
기준금리도 이제 동결, 하반기 인하 가능성 크기 때문에, 시장금리도 추가로 더 하락하게 될 것입니다. 그렇다면, 대출금리가 4%가 아니라, 3%대로 내려갈 수 있겠죠? 이번 부동산 하락의 주요인은 전세가 하락이고. 전세가하락의 주요인은 금리상승입니다. 그리고 수익형 부동산이 수익이 나기 시작하는 대출금리시점은 4.3% 수준입니다. 그 이하로 떨어지면 그때부터 수익이 나는 게 대부분입니다. 아파트뿐만 아니라, 수익형 부동산에도 훈풍이 들 수 있습니다.
'22년 하반기동안 역사적으로 유례없는 초금리인상 사이클을 탔지만, 그렇게 빨리 인상된 만큼 하락사이클 진입시기도 굉장히 빨리 오는 것 같습니다. 현재 매우 힘든 시기이지만, 조금 더 기다리신다면 부동산 시장에 훈풍이 들어설 것입니다. 같이 기다려보시죠^^
그럼 이만 줄이겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
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