전세자금대출 이자, 계속 떨어진다.
지금 부동산 하락의 주요 원인은 전셋값 하락입니다. 특히, 투자유입의 기본 전제 조건으로 전셋값 안정이 제일 첫 번째입니다. 저번 포스팅에서도 아무리 정부에서 다주택자를 위한 규제완화를 발표한다 해도 전세자금대출 회복에 없으면 전혀 소용없다고 말씀드렸습니다.
최근 은행에서 전세자금대출 회복을 위한 금리 변화가 있어 말씀드리고자 합니다.
전세자금대출 이자가 22년 7월 6%대를 뚫었습니다. 2억을 대출 시, 월 100만 원이 넘게 된 시점이었죠. 대치동 최고 대장아파트 중 하나인 도곡렉슬 전세의 경우 현재 59 타입 전세가 6억 5천입니다. 작년 22년 딱 작년에 11억까지 갔었으니, -41%나 하락했습니다. 지금 매매로 나온 게 16.8~17.0억으로 나와 있습니다. 한 마디로 매매값과 전셋값 차이가 매우 큽니다. 전셋값이 추락했기 때문에 전세가가 낮아 보이는 것이고, 매매가도 그만큼 낮아야 하는데 집주인들은 낮추지 않고 있습니다. 정말 급한 분만 초급매로 나가고 있는 상황입니다. 투자자 입장에서 과연 이런 물건을 살까요? 만약에 덜컥 샀다가 전세가가 낮아 투자금도 많이 들어가는데, 전세가가 더 빠질 수도 있다는 리스크가 매우 크기 때문에 사려고 하는 사람은 없을 것입니다. 서울 하루 거래량이 1천 건도 안 되는 역대급 거래를 보이고 있는 이유인 것이기도 하죠.
사실, 보통 겨울시즌에는 부동산 비수기입니다. 하지만, 23년 겨울은 일시적 물량급증과 금리라는 2가지 악재가 같이 겹쳐있어 더욱 어려운 상황입니다. 이번 1분기에는 강남포함해서 3년 만에 최대인 9,492세대 입주가 몰렸습니다. 그리고, 예금금리 5% 기준에 맞게 책정된 대출금리가 이번 분기에 적용되고 있습니다. 공급은 많은데 대출금리로 수요가 끊겨 버린 매우 힘든 시기입니다. 고점대비 35~40% 하락해야 거래가 되는 상황이고, 사실 경기도는 50%까지 빠지는 초급매들도 나오고 있습니다. 12월 21일, 1월 3일 두 차례 역대급으로 빠르게 부동산 규제완화를 발표했으나, 기준금리 인상발표에 따라 효과는 나타나고 있지 못하고 있습니다.
부동산 하락의 주범인 금리가 앞으로 어떻게 변하느냐에 따라 달라지겠죠? 규제라는 규제는 다 풀었기 때문에, 이제 금리문제만 남았습니다. 먼저, 금리에는 '예금금리'와 '대출금리'로 나눠집니다. '예금금리'는 이자가 높으면 예금이자를 먹기 위해 돈이 통장으로 들어오고, 반대로 이자가 낮으면 그 돈은 투자수요로 바뀝니다. 즉, 투자수요를 결정짓는 금리라고 보시면 되고, '대출금리'는 부동산에서 매매, 전세수요를 결정하는 금리입니다. 예금금리로 투자수요가 생기면, 그 투자수요는 대출을 일으켜 매매, 전세 수요로 바뀌는 거라 보시면 됩니다.
예금금리 = 투자수요 결정
대출금리 = 매매, 전세 수요 결정
● 가파르게 내리고 있는 '예금금리' = 투자수요 증가효과
11월 이후 예금금리는 정말 빨리 내려왔습니다. 국민은행 3.98%, 신한은행 4.0%, 하나은행 4.1%, KB 4.12%, 농협 3.88%입니다. 11월 5.2%에서 4% 까지 내려왔습니다. 2개월 밖에 되지 않았는데 벌써 4%입니다. 이제 곧 3.8~3.9%로 내려올 것입니다. 4대 은행 투자전략센터장들의 23년 상반기 금리예측한 기사가 있습니다. 여기서 예금금리는 3~4% 사이가 될 것으로 예측했습니다. 그럼 더 낮은 은행도 생기겠죠? 이게 원래 기준금리 3.5%의 일반적인 정기예금 수준이기도 합니다. 5%가 3%대로 낮아진다? 그럼 5%를 기대하고 예금을 맡기던 사람들이 3% 대가 되면 아 이제 예금금리가 낮아지는구나라는 심리가 생기고, 그 수요는 투자수요로 바뀌게 됩니다.
● 가파르게 내리고 있는 '전세자금대출 금리' = 전세수요 증가효과
투자수요는 조금씩 생겨나고 있다고 할 수 있습니다. 그러면 이제 대출금리입니다. 그중에서 투자자에게 가장 중요한 전세자금대출 금리입니다. 위에 기사내용과 같이, 전문가들은 올해 3~4월부터는 대출금리가 내려가는 게 보일 것이라고 예상했습니다. 지금 그 시작을 신한은행과 농협이 끊었다고 생각됩니다.
신한은행과 농협 홈페이지에서 전세자금대출 상품을 검색하시면 아래와 같이 나옵니다. 신한은행은 4.41%, 농협은 4.19%까지 낮아진 것을 볼 수 있습니다. 정말 많이 낮췄습니다. 당연히 예전 코로나 시대 20~22년 저금리와는 비교할 수 없겠지만, 단기간에 굉장히 빨리 낮아졌습니다. 아마 이번주 월요일에 코픽스 금리가 발표되면 다른 은행들도 아마 연쇄적으로 전세자금대출 금리를 4% 초반대로 만들 거라고 봅니다. 분명 3% 후반도 나오겠죠.
※ 22년 7월 전세대출 금리 6% 이상 상승
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● 만약 전세대출이자 4.3%라면? 그래도 월세를 택할까?
예를 들어, 3억 원 가지고 있는 세입자는 월세를 택할까요 전세를 택할까요? 보증금 3억에 월세 150만 원이냐, 전세 6.5억을 택할 것인가. 만약에 3.5억을 전세자금대출금리 6% 이자를 낸다고 하면 월 175만 원 나옵니다. 월세보다 더 크죠. 그리고 앞으로 이자가 더 높아질 거라는 심리도 작용했었습니다. 하지만, 만약에 대출금리가 4.3%까지 낮아지면, 월 이자가 125만 원 밖에 되지 않습니다. 그럼 기존에 월세를 택하던 사람이 전세수요로 몰릴 것입니다.
이제 금리고점 논쟁은 끝날 거라 생각합니다. 1월은 지났고, 2월부터는 금리가 더 올라가지 않을 거라는 심리가 확산될 것입니다. 이미 언론에서는 한국은행의 금리인상은 3.5% or 3.75%에서 멈출 거라고 계속 기사를 써내고 있습니다. 이런 기사들은 24년 내내 지속될 것입니다. 그럼 이제 금리가 낮아질 것이라는 심리가 커질 것이고, 이는 대출 차주들의 심리에 영향을 주게 됩니다. 앞으로 금리가 낮아진다고 하는데 전세대출을 받아볼까? 지금은 높지만 이제 슬슬 낮아질 텐데 지금 쌀 때 빨리 들어가는 게 좋지 않을까 라는 심리가 커집니다. 1분기 강남 포함해서 몰려있는 입주물량이 끝나게 되는 시점과 맞물리는 2분기 정도에는 전세 회복이 눈에 보일 것으로 판단됩니다.
그럼 2분기부터는 23년 부동산시장의 위치를 제대로 파악할 수 있습니다. 그동안 쏟아놓은 부동산 규제완화도 그때는 효과를 알 수 있지 않을까 합니다. 또 반대로는 이번 1분기가 내 집 마련한다거나, 전세로 이동하기가 좋은 시기이기도 할 것입니다. 계속 말씀드리지만 기준금리가 아니라 시장금리를 봐야 합니다. 시장금리는 계속 떨어지고 있고, 앞으로 더 떨어질 것입니다.
그럼 이만 글을 줄이겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
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