미국 CPI 발표, 금리인상 우려에도 부동산 시장이 긍정적인 이유
최근 부동산 시장에 우려의 목소리가 커지고 있습니다. 특히, 1월 고용보고서 이후 미연준 기준금리 상승 가능성이 다시 제기되면서 환율도 뛰고, 국채금리도 급등했습니다. 또한, 2월 14일 1월 미국 CPI가 6.4%로 예측 6.2%보다 상회하는 수치가 발표되어 이 분위기는 더 갈 수도 있을 듯합니다. 하지만 한국 부동산 시장에 미치는 영향은 아직은 우려단계가 아니라고 봅니다. 설명드리겠습니다.
1. 미국 1월 CPI 발표로 인플레 우려 확산
2월 14일 한국시간 10시 30분 1월 미국 CPI가 발표되었습니다. 6.4%로 이측 6.2%보다 높은 수치로 발표되었고, 근원 CPI 역시 전년대비 5.4%, 전월대비 0.3%로 시장전망치를 웃돌았습니다. 연준의 목표는 물가안정인데 1월 고용보고서 쇼크에 이어 시장이 전망한 물가보다 높게 나왔기 때문에 연내 금리 인하를 기대하기가 어렵다는 분위기가 계속될 것으로 보입니다.
[속보] 미국 1월 소비자물가 6.4%↑…시장 전망치 상회 - 매일경제
미국 노동부는 1월 소비자물가지수(CPI)가 전년 동월보다 6.4% 올랐다고 13일(현지시간) 밝혔다. 1월 CPI 상승폭은 월스트리트저널에서 시장 전문가들이 내놓은 전망치(6.2%)를 웃돌았다.
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최근 1월 고용보고서 발표 이후 현재 환율이 1,270원까지 상승했습니다. 한 때는 1,227원까지 낮아졌었는데요. 급등했습니다. 금융채 5년물 금리도 3.9%에서 4.1% 수준까지 올라갔습니다. 원달러 환율은 미국 금리정책과 별개로, 한국은행 금리정책의 독립성과 관련 있고, 금융채 5년물 금리는 시장금리 중 고정금리에 영향을 준다고 볼 수 있습니다. 고정금리 3.9% 상품도 나왔었는데 다시 4%로 상승하게 됐습니다. 이렇게 갑자기 상승하는 모습 때문에 한국 부동산 시장을 걱정하는 분위기가 요즘 생겼습니다.
최근 부동산 시장 수요가 늘었던 이유는 3.9%까지 낮아진 고정금리 대출상품들 나오면서 매수심리가 살아났고, 5% 수준까지 가던 예금금리도 3.5%까지 떨어지다 보니 예금에 쏠리던 돈이 위험자산으로 움직였습니다., 특히 정부에서는 다주택자 규제를 급속히 완화하면서 최근 부동산 초급매 소진, 호가 상승하는 모습이 나타나게 된 것입니다.
하지만, 5년 채 금융채 금리가 상승했고, 어제 1월 미국 CPI가 예상을 웃돌면서 인플레 우려가 더 커졌습니다. 이 영향으로 5년 금융채 금리는 더 올라갈 것으로 판단되고, 미국의 영향으로 시장금리가 상승하고, 최종금리에 변화가 나타난다면 부동산에 분명 안 좋은 영향을 줄 수 있습니다.
하지만, 부동산 시장을 볼 때는 다르게 봐야 합니다. 사실, 부동산 시장은 단기 채권과 연관 있습니다. 우리 한국은 대출시장에서 변동금리가 70% 이상입니다. 그렇기 때문에 단기 채권과 밀접한 관련이 있고, 이 단기채권은 전세자금대출, 주택담보대출에 영향을 줍니다. 또한 단기 변동금리는 예금금리와도 연동됩니다. 대출상품의 변동금리처럼 계속 같이 변화하기 때문이죠. 아까 말씀드린 5년 금융채의 경우는 고정금리와 연관이 있다고 말씀드렸습니다.
2. 부동산 시장이 아직 긍정적인 이유
● 코픽스 금리로 본 전세금리 전망
변동금리는 코픽스 금리에 따라 움직이는데, 현재 코픽스 금리가 높은 수준이라 대부분이 변동금리인 전세자금대출 금리가 높다 보니, 매매시장과는 다르게 전세시장은 아직은 좋지 않습니다. 코픽스 금리가 전세자금대출에 영향이 있는 것처럼 5년 채권금리보다는 코픽스 금리 단기 채권시장을 보고 부동산 시장을 전망하는 것이 맞습니다.
2월 15일 수요일에 발표될 1월 코픽스 금리는 더 낮아질 것입니다, 이미 단기 코픽스가 3.53%까지 낮아졌기 때문에 분명 이번 발표는 더 낮아질 것이고, 현재 정부에서는 낮아질 수준을 한 번에 반영하는 것이 아니라, 1~2개월에 0.7%씩 낮아질 수도 있습니다. 현재 5% 초중반의 변동금리 대출상품들이 한 번에 4% 초중반까지 낮아질 수 있습니다. 최근 부동산 하락은 전세시장 하락이 주요 원인인데, 전세시장 하락은 전세대출 금리 상승 때문이었습니다. 하지만, 코픽스 금리와 연동되는 전세대출 금리는 낮아질 것이고 그에 따라 전세시장은 회복세를 보일 것입니다.
● 금융채 1년물, 5년 물로 본 단기금리 전망
금융채 5년물이 고정금리와 연동된다면 금융채 1년물은 변동금리와 연동된다고 보시면 되십니다. 금융채 5년물 1월 고용보고서 전후를 비교했을 때는 +0.267% p나 상승했습니다. 하지만 금융채 1년물은 3.548%에서 현재 +0.105% p 밖에 오르지 않은 3.653%입니다. 그렇기 때문에 앞선 코픽스 금리 하락과 함께 봤을 때 변동금리 대출상품의 금리하락 추세를 막기에는 1년물 금융채 상승이 적은 수준입니다. 대출금리 하락세를 막기는 어려울 듯합니다.
● 경기악화 / 한국 물가 하락 = 금리 하락 가능성
오늘 2월 13일 관세청이 발표한 무역수지 추이를 보면 2월 1~10일도 -49.7억 적자를 내고 있습니다. 무역적자는 작년 3월부터 시작해서 1년간 이어지고 있습니다. 경기호조인 미국과 다르게 수출에 의존하는 한국경제는 수출부진에 따른 경기침체를 걱정하고 있고, 한국은행 이창용 총재 또한 '23년은 한국 경제상황을 고려한 통화정책을 펴겠다고 이야기했습니다. 물가 또한 '22년 4월부터 급속히 상승하기 시작했는데, 이런 기저효과로 인해 '23년 4월부터는 물가안정이 올 것이고, 한국은행도 물가예측에서도 이미 '23년 3%대 물가까지 예상하고 있습니다.
● 은행들의 대출경쟁 심화예상
현재 '23년 한국경기 침체를 예상하는 기업들이 모두 대출을 하지 않고 있습니다. 그렇다 보니 은행들은 가계대출에 앞다투어 경쟁을 벌여야 하고 그 경쟁으로 은행들은 가산금리를 낮추면서까지 대출금리를 낮출 것입니다. 한국은행이 발표한 1월 금융시장 동향에서 기업 자금조달표를 보면 가계대출이 전월대비 -4.6조 감소했는데 역대 가장 큰 폭의 감소입니다. 이렇게 대출을 받지 않는 사람들이 많아진다는 것은 은행매출에 큰 악영향을 주기 때문에 낮은 금리로 적극적으로 영업할 것입니다.
● 정부의 은행 압박 (은행 돈잔치 여론증가)
또 마지막으로 2월 13일 윤석렬 대통령이 직접 은행들의 돈잔치에 대책을 마련하라는 지시가 있었습니다. 은행들은 작년 이자수익만 32조 역대급이라고 기사가 수두룩합니다. 예금금리는 3.5%까지 낮아졌는데 신규 고정금리 3.9% 상품까지 출시했으나, 여전히 기존대출은 5~6%를 밑돌고 있습니다. 그러다 보니 대통령의 특별 지시가 내려간 것이죠. 분명 은행들은 기존 변동금리 대출상품도 금리 압박을 받을 것입니다.
尹대통령 "고금리 고통 커…'은행 돈잔치' 대책 마련하라" | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 정아란 기자 = 윤석열 대통령은 13일 "은행 고금리로 인해 국민들 고통이 크다"며 금융위원회에 대책 마련을 지시했다.
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4대 은행, 작년 이자 이익 32조... "서민에 고통주는 돈놀이" 눈총 - 우먼타임스
우먼타임스 = 손성은 기자KB국민, 신한, 하나, 우리 등 4대 은행이 지난해 고금리 특수를 톡톡히 누렸다. 이들 모두 역대 최대 실적을 달성했고 그 배경에는 이자이익 확대가 자리 잡고 있다. 지난
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1월 고용보고서 발표 이후 인플레와 기준금리 인상 우려가 생기면서, 이번 2월 미국 CPI 발표로 더 큰 우려가 될 것으로 보입니다만, 부동산 시장은 위에서 언급했듯이 단기금리에 영향을 주는 신규코픽스, 금융채 1년물 등의 단기 채권시장 영향 봐야 하고, 수출에 의존하는 우리가 12개월간 무역적자를 겪고 있는 상황과 역대급 대출감소로 인한 은행 간의 경쟁, 또한 작년 은행들의 돈잔치 행태에 대한 대통령의 대책마련 지시까지 금리가 상승할 수 없는 조건들이 더 많다고 생각합니다. 그래서 저는 아직 부동산 시장에 다시 한번 금리 위기가 올 거라고 생각지는 않습니다.
그럼 이만 글을 줄이겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
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