전세자금대출, 주택담보대출 3%대 상품 출시의 이미 (대출금리 하락)
드디어 3%대 대출금리 상품이 나왔습니다. 계속 하락할 것으로 말씀은 드렸지만, 제 생각보다 빨리 3%% 상품이 출시가 되었습니다. 3%대 금리 상품이 출시는 부동산 시장에서 큰 터닝포인트가 될 수 있기 때문에 같이 공유드리고자 합니다.
● 주택담보대출 3%대 금리 상품출시
먼저 2월 7일 케이뱅크에서 주택담보대출을 3.97%까지 낮췄다는 소식이 먼저 들려왔습니다. 5~6% 주택담보대출을 당연시하던 상황에서 이번 3%대 금리는 아주 큰 의미가 있습니다. 작년 11월 6%대를 찍고 나서 무려 -2% p 낮아진 것입니다. 그리고 연이어서 다음 날 카카오 뱅크에서는 3.87% 금리로 역시 3%대 상품을 내놨습니다. 그 이후 5대 은행의 5년 고정금리 주택담보대출 상품도 3%대로 나오고 있습니다.
지금 금융권에서 대출금리 경쟁을 벌이는 이유는
작년 말 늘어났었던 기업대출 수요가 크게 감소했고, 가계부채 증가도 크게 줄다 보니깐 대출수요가 너무 급감했습니다. 그래서 은행들은 대출수요를 찾기 위해 은행들끼리 금리경쟁이 발생한 상황입니다. 특히, 인터넷 은행이 먼저 금리를 내릴 확률이 컸기 때문에 나머지 시중은행들도 같이 내리는 현상이 나타나고 있는 것입니다.
금리 수준별로 수요자의 인식은 아래와 같습니다.
대출금리 2%대는 대출받는 걸 두려워하지 않습니다. 하지만 대출금리 3%는 나쁘지 않다는 생각이 큽니다. 하지만 3.5% 이상이 되면 금리에 대한 부담을 많이 느낀다고 합니다. 이제 4% 이후부터는 금리가 높다는 생각이 크게 작용하고, 5% 이상이 되면 실제 대출수요는 바닥을 치게 됩니다. 그래서 작년 10~11월을 보면 평균 5~6% 수준일 때 주택수요는 완전히 바닥이었습니다.
근데 최근 3%대 주택담보대출 상품이 출시된 것입니다
5%대의 큰 부담에서 3%대는 나쁘지 않다는 정도로 내려온 것입니다. 하지만, 코로나 이후의 금리 수준은 2%대 후반이었습니다. 지금 3% 후반대가 높은 수준이긴 합니다만, 여기서 추가로 심리가 작용을 하게 됩니다. 단순 3개월 전 대출금리 5~6%에서 3% 후반까지 떨어졌다는 걸 알게 된 순간 계속 금리는 떨어질 것이라는 심리가 더욱 커지게 됩니다. 작년 11월 예금금리 6~7%에서 현재 3.6% 수준으로 내려왔고, 작년 11월 6%대 대출금리에서 현재 3.9% 수준까지 내려왔기 때문에 이는 부동산 시장이 정말 달라질 수 있습니다. 대출에 대한 부담이 그만큼 많이 낮아진 것이고, 이제는 대출수요자의 합리적인 판단을 하게 되는 수준이 된 것입니다.
현재 기준금리가 3.5%입니다. 대출금리가 3.9%라고 하면 은행이 가져가는 가산금리를 최소화했다고 볼 수 있는데요. 이렇게 기준금리와 대비해서도 사실 대출금리가 낮은 수준인 것은 맞습니다. 이렇게 은행에서 낮게 상품을 팔고 있는 이유는 이미 은행들이 변동금리의 하락에 대비해서 적정 수준의 고정금리 상품을 파는 것이 이득이라고 보기 때문입니다. 현재 기준금리 수준으로 낮게 팔아도 앞으로 시장금리는 더 떨어질 것이라고 은행은 보기 때문에 이러한 고정금리 상품을 출시한 것입니다. 이것만으로도 나중에는 변동금리가 현재 고정금리 3.9% 보다 낮아지게 될 것이라고 예측할 수 있습니다.
저번 포스팅 내용처럼 1월에는 초급매가 소진이 되고, 호가가 상승하면서 거래량이 늘어나는 현상을 보이고 있습니다. 그러나 전세가 하락이 멈췄다 또는 반등했다는 내용은 전혀 들을 수가 없습니다. 이번 부동산 시장 하락의 주원인이 전세가 하락이기 때문에 전세대출금리 하락이 매우 중요합니다. 아파트 전세의 신규수요는 빌라/오피스텔에 거주하고 있는 신혼부부가 자녀를 낳고 가정을 꾸리면서 아파트 전세로 이동하는 사람들입니다. 하지만, 그동안 높은 전세금리에 움직이지 못하고 있었기 때문에 전세수요가 바닥이었던 것입니다.
전세대출금리는 코픽스 금리와 연동되고 있습니다. 현재 신규취급액기준 코픽스가 4.29%로 아직 4%대입니다. 하지만 선제지표인 단기 코픽스는 3.53%를 보이고 있기 때문에 곧 있으면 전세대출금리가 낮아질 것이라고 예상할 수 있습니다. 집값의 상승에는 전세가 상승이 필수적이기 때문에 전세대출금리가 낮아지는 것이 가장 중요한데 이는 전세가율이 올라줘야 투자자들이 적은 돈으로 집을 살 수 있기 때문입니다.
● 전세자금대출 3%대 금리 상품출시
근데 어제 2월 7일 IBK기업은행이 그 첫 스타트를 끊었습니다.
전세자금대출 상품을 새로 출시했는데, 2년 고정금리로 3.93%까지 대출금리가 적용됩니다. 그리고, 정부와 금융권이 고정금리 전세대출 금리 상품 출시를 준비 중에 있다는 말이 있었는데, 그 시작을 기업은행부터 시작이 된 것 같습니다. 전세대출 금리 3.9%는 주담대 3.9% 영향보다 훨씬 시장에 영향을 크게 줍니다. 다주택자에 대한 규제는 많이 풀렸기 때문에 집을 사기 위한 환경은 충분한데 전세대출 금리가 내려갔다는 것은 분명 전세가 상승에 큰 영향을 주게 될 것입니다.
● 대출금리 인하에 따른 부동산 시장 영향
높은 금리 수준으로 인해 월세로 살던 수요가 전세로 돌아올 수밖에 없는 금리 수준이 됐기 때문에 전세로의 이동이 앞으로 활발해질 것입니다. 예를 들어, 3억을 가진 세입자가 6억 전세를 살기 위해 3억의 전세대출을 받는다면, 월이자는 150만 원입니다. 하지만 '23년 1월 현재 3.9% 대출을 받으면 월이자 97.5만 원까지 떨어집니다. 앞서 말씀드린 빌라/오피스텔에 거주하던 사람이 자녀가 생겨 더 큰 집으로 이동하려 하는데, 월 97.5만 원 이자를 내면서 커뮤니티와 조경, 웬만한 아파트단지는 학교도 가깝고, 가는 길도 안전하고, 또 비슷한 수준의 이웃들까지... 충분히 빌라/오피스텔 거주자들의 아파트 전세로의 이동이 활발해질 수밖에 없습니다.
또한 전세대출 수요를 늘리는 정부정책도 발표 됐습니다. 지금까지는 시가 9억 초과 아파트 보유한 사람은 전세대출을 받을 수가 없었습니다. 하지만, 1월 27일 금융위원회 업무보고를 통해 전세대출 규제를 풀었습니다. 이제부터는 시가 9억 이상 갭투자 전세대출 허용이 됐습니다. 이에 해당되는 수요가 전세시장으로 들어갈 것입니다.
또한 빌라왕 사건들로 인해 빌라에서 전세로 산다는 수요는 굉장히 적어졌습니다. 최근 빌라에서 전세자를 찾기가 매우 힘들다고 합니다. 특히, 전세보증보험 가입이 3채 중 2채는 가입이 불가하여 전세 보증금 보호도 받지 못합니다. 그렇기 때문에 빌라에서 전세를 구하기보다는 계속 낮아지는 전세대출 이용하여 안전한 아파트 전세로 이동하는 것이 훨씬 낫다는 심리가 생기게 됩니다.
빌라 셋 중 둘 ‘보험 불가’…“세입자 불안감 커질 수 있어”
이 지역 빌라 가운데 10곳 중 9곳은 전세보증보험에 가입하는 길이 막힙니다. 세입자들은 속이 탑니다. [송모 씨 / 다세대주택 세입자]
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오늘 드린 이야기들을 요약해 보겠습니다.
기업은행에서 부동산 시장에 큰 변화를 줄 3%대 전세대출 상품이 출시됐고, 기준금리 3.5% 수준의 고정금리인 만큼 앞으로 변동금리는 현재 고정금리 수준보다 더 낮아질 확률이 매우 크기 때문에 앞으로 더 금리가 낮아질 것이라는 심리가 더욱 커지게 될 것입니다. 또한 6% 수준의 금리에서 3% 수준의 금리는 이제 수요자들이 합리적인 판단을 할 수 있는 범위가 됐고, 전세대출에 대한 정부규제도 풀린 상황입니다. 또한 최근 빌라왕 사건으로 인해 빌라/오피스텔 전세를 찾았던 수요가 이제는 낮아진 금리를 활용하여 안전한 아파트 전세시장으로 몰릴 것입니다. 부동산 비수기인 1분기를 지나 2분기가 되면 전세 실거래가로 눈에 보일 것입니다.
그럼 이만 글을 줄이겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
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