특례보금자리론 신청결과, 부동산 시장전망 (매수심리 증가)
어제 2월 8일 특례보금자리론 접수시작 7일간의 신청결과가 발표되었습니다. 정말 많은 신청금액이 들어왔는데요. 대출신청 시 사용목적 별 집계결과도 같이 발표가 되었습니다. 이 내용에서 앞으로 부동산 시장에 끼칠 긍정적 요소가 눈에 띄어 같이 공유드리고자 합니다.
● 특례보금자리론 출시 & 신청결과
이창용 한국은행 총재도 이야기한 것처럼 한국은 80% 이상 고정금리가 아닌 변동금리를 갖고 있어 가계부채에 있어 큰 유동성을 갖고 있는 게 현실입니다. 이런 상황 때문에 작년 급격한 금리인상에 있어 가계부채가 매우 위험한 상황에 처하게 됐었습니다. 그래서 정부에서 특단의 조치로 1년간 한시적으로 낮은 고정금리 상품인 특례보금자리론을 만들어 올해 1월 31일부터 접수를 진행했습니다. 전체 39.6조 원 규모의 대출상품인데요. 일반형 9억 이하는 4.45% 30년물이 적용되고, 우대형 6억 이하 소득 1억 이하 4.35% -0.15% 혜택을 받도록 설계되었고, 최대 우대를 합치면 3%까지 가능합니다.
이제 발표 내용을 말씀드리겠습니다.
주택금융공사가 어제 2월 8일 발표했는데 10.5조 원의 신청금액이 나왔습니다. 공급계획의 25.6%가 접수시작 단 7일 만에 소진된 것입니다. 용도별로 보면, 기존대출상환 58.4%, 신규주택구입 33.4%, 임차보증금 상환 8.2% 비중을 차지했다고 합니다. 특례보금자론의 가장 큰 장점으로 중도상환 수수료가 없기 때문에 대환 하기 아주 좋습니다. 최근 신규 주택담보대출은 변동으로 4%대이지만, 갱신 대출은 아직도 5~6%입니다. 이런 사람들이 많이 특례보금자리론을 이용한 것을 알 수 있습니다.
특례보금자리론 흥행…7영업일간 신청금액 10조원 돌파(종합) | 연합뉴스
(서울=연합뉴스) 박대한 기자 = 특례보금자리론 신청 규모가 출시 약 1주일 만에 10조원을 돌파했다.
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● 신규주택 구입 용도 1만 4천 건의 의미
하지만, 여기서 가장 시사점이 있는 부분은 신규주택 구입 부분입니다. 신규주택 신청금액이 3.5조 원입니다. 건수로는 약 1만 4천 건입니다. 이 1만 4천 건을 최근 서울/경기도 아파트 거래량과 비교해 보겠습니다. 서울 아파트 거래량을 보면 6개월 연속 1천 건도 되지 않는 거래량이었고, 이번 1월 돼서야 1천 건이 넘을 것으로 보입니다. 경기도는 6개월 연속 4천 건 미만의 거래량을 보이고 있습니다. 즉, 6개월 동안 서울/경기 합쳐서 매월 5천 건도 안 되는 매우 적은 거래량인데요. 근데, 이번 특례보금자리론 신청 7일 만에 1만 4천 건이 넘는 신규 주택으로 신청이 몰렸다는 것은 앞으로 부동산 거래량 증가에 긍정적 요소가 될 것입니다.
이런 수요는 1~2월 이미 조금씩 나타나고 있습니다. 9억 원 이하 중저가 지역은 급매물이 사라지고 있습니다. 서울 노원구, 성북구, 강동구, 동대문구, 도봉구 등 중저가 아파트 단지 밀집지역과 그동안 과다하락한 동탄, 인천 지역들의 급매물이 소진되고 호가가 올라가는 모습입니다.
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더군다나, 현재 대출금리는 계속 빠지고 있습니다.
주택담보대출은 5대 시중은행에서 3.9% 고정금리 상품이 이미 출시를 했고, 2월 7일 기업은행에서 전세자금대출 고정금리 3.9% 상품이 나오기 시작했습니다. 특례보금자리론처럼 보금자리론 상품들은 매월 금리를 재산정합니다. 그래서 다음 달 3월에 산정될 금리도 추가로 낮아질 가능성이 매우 높습니다. 접수 7일 만에 신규 주택 수요가 1만 4천 건으로 집계 됐지만, 여기서 끝나는 것이 아니라 더욱 낮아진 금리영향으로 이 신규주택 수요는 더 계속 이어질 것으로 예상됩니다.
이번 부동산 하락은 역대급 빠른 금리상승에 있습니다. 역대급으로 빠른 만큼, 최근 6개월간 집값은 30~40%가 기본적으로 빠졌습니다. 과거 이명박 정부 때 하락기를 보면 30~40% 빠지는 기간이 4년 정도 걸렸으나 이번에는 매우 빠르게 하락한 만큼 다시 급격하게 하락하는 금리에 맞게 부동산 시장 참여자의 움직임도 빠르게 이동하고 있다고 볼 수 있습니다.
예금금리 5%대에서 현재 3.6% 수준으로 떨어졌습니다. 그래서 주요 은행 정기예금 잔액이 '22년 12월 818조 원에서 23년 1월 812조 원으로 6조 원 감소했습니다. 계속 금리가 인하되면서 정기예금 잔액은 더 빠르게 감소할 것입니다. 분명 이 돈은 '23년 1월부터 계속 상승 중인 주식시장과 채권시장으로 이동했다고 판단됩니다. 2월 주식 투자자예탁금이 작년 10월 이후 최대로 커졌으며, 채권시장에서도 1~2월 채권 매수액이 전년 동기간 대비 10배나 증가했기 때문입니다. 통장에 있던 돈들이 위험자산으로 계속 이동 중이라는 것을 알 수 있습니다.
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부동산 시장으로의 투자유입은 이미 시작이 됐으나, 본격적인 상승은 전세가 상승시기와 맞물릴 것입니다. 전세자금대출이 3.9%까지 낮아졌고, 해당 금리 수준의 신규 전세는 2~3개월 후 입주하는 전세 물건에 영향을 주기 때문에 2분기가 되어야 본격적인 전세가 상승이 있을 것으로 예상되고, 이 시점에 위험자산으로 이동하는 투자수요와 함께 부동산 반등을 만들 수 있다고 예상해 봅니다.
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요약하면,
특례보금자리론이 단 7일 만에 10.5조 원, 25.6% 소진이 됐는데, 그중에서 신규주택 수요가 1만 4천 건이나 들어왔다는 것입니다. 계속 낮아지는 시장금리로 인해 3월에 금리 재산정되는 특례보금자리론 또한 신규주택 수요가 이와 같이 계속 붙을 것이고, 이는 부동산 거래량 증가에 영향을 줄 것입니다. 확실히 최근 9억 원 이하 중저가 지역들에서 급매가 소진되고 호가가 올라가는 현상들이 나오고 있기 때문에 정기예금 잔액에 있었던 투자수요와 낮아진 대출금리로 만들어진 추가수요가 맞물려서 계속적으로 부동산 시장을 자극하게 될 것입니다. 본격적으로 눈에 보이게 될 2분기 전세가 상승흐름을 타게 되면서 부동산 반등의 그림이 그려지지 않을까 예측해 봅니다.
오늘은 어제 발표된 특례보금자리론 실적결과를 보고 부동산 시장 예측을 해보았습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
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