'23년 금리인하로, 부동산 거래는 활성화됩니다.

 

전일 12월 신규 코픽스 금리가 발표되었고, 최근 주요 투자은행들의 한국은행 금리에 대한 예측발표들이 나오고 있습니다. 같이 공유해보고자 합니다.

 

 

 

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1. 12월 신규취급액 기준 코픽스 금리 11개월 만에 하락 전환

변동금리 대출금리 산정 기준인 신규취급액 기준 코픽스 '22년 12월 4.29%로, 전월 11월 4.24% 대비 0.05% 하락했습니다. 하락 발표는 11개월 만에 처음입니다. 시장의 변동성을 가장 먼저 반영하는 신규코픽스가 하락했으니, 신잔액과 잔액 기준코픽스 모두 앞으로 내려갈 전망입니다. 채권시장과 은행채 금리가 하향 안정화 되면서 대출금리 역시 하락했습니다. 코픽스는 변동 폭만큼 바로 변동금리 대출상품의 금리에 바로 반영되기 때문에 17일 신규 대출상품부터 낮아진 대출금리를 확인할 수 있습니다. 변동형 대출상품은 주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출이 해당됩니다.

금융당국도 대출금리 인하를 계속 주문하고 있고, 은행권도 계속 인하 방향을 잡고 있습니다. 기준금리와 상관없이 시장금리가 하락하고 있다는 소식들이 전해지면서 금리고점을 찍었다는 심리가 조금씩 커지고 있습니다.

1년 만에 코픽스 인하… 대출금리 정점 찍고 내려간다

 

 

2. '23년 한국은행은 기준금리 인하를 시작할 것으로 예상된다.

최근 제가 올리고 있는 금리 관련 포스팅에서, 하락하는 시장금리에 대해 계속 말씀드리고 있습니다. 기준금리 3.5% 수준 대비 과도하게 올라가 있는 시장금리가 그 거품이 빠지면서 예금금리 3.8% 수준으로 하향 조정되고 있습니다. 이제는 채권시장에서도 역대급 발행량에도 크게 인기를 끌던 한국전력 채권도 인기가 많이 사그라들었습니다. 이런 시장환경과 더불어, 한국 금리 방향에 대한 주요 투자은행들의 예측들이 발표되면서 이런 최종금리 수준, 금리인하시기에 대한 이야기가 계속 나오고 있습니다.

※ 관련 뉴스기사 (BNP파리바, 노무라, 시티 JP모건)

BNP파리바 "한은 최종금리 3.75%로 인상할 확률 60%" | 연합뉴스

노무라 "한은, 5월부터 금리 인하…연내 150bp 낮출 듯" - 연합인포맥스

씨티 "올 8월부터 금리 인하 시작…내년 상반기 2% 전망"

JP모건 "한은, 최종금리 3.5%에서 금리인상 종료할 것"

 

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4개 투자은행에 따르면, BNP파리바의 경우 '24년이 되어야 금리인하를 할 거라고 예측했고, 노무라와 시티는 '23년 중순부터 금리인하가 시작될 것이라고 예측했습니다. 시기의 문제이지 23~24년 초 에는 확실히 금리인하가 시작된다라고 확신을 가져도 될 듯합니다.

먼저, 가장 나중에 금리인하가 시작될 것으로 예측한 BNP파리바 설명을 보면, 한국은행 최종금리를 3.75%로 예측했습니다. 1월 발표된 기준금리는 0.25% 인상된 3.5%이니, 2월에 한 번 더 0.25% 인상하여 최종 3.75%에서 금리인상은 끝날 거라고 말했습니다. 그리고 본격적인 금리인하는 '24년부터로 보는데, 아직 '23년은 물가지수에 미반영된 교통비, 공공요금 인상이 예상되어 5%대 고물가를 계속 유지할 것으로 봤습니다. 그래서 내년 2분기나 돼야 소비자물가지수 CPI 상승률이 한국은행이 목표로 하는 2%로 내려간다고 봤습니다.

반면, 노무라는 다른 기타 은행들과 비교해서 금리인하 시점을 가장 빠른 '23년 5월로 예상했습니다. 노무라가 우리나라 '23년 경제성장률을 -0.6%로 유일하게 역신장 할 것으로 매우 비관적으로 봤기 때문입니다. 그래서 노무라는 경기침체가 1분기에 가속화될 것이고, 디스인플레이션(물가하락) 가능성을 이야기했습니다. 근원물가는 빠르게 하락해서, 올해 3분기 한국은행 물가목표인 2%에 도달할 것으로 봤고, 그래서 기준금리는 '23년 내로 현재 3.5%에서 -1.5% p 낮춘 2.0%로 빠르게 낮아질 것으로 봤습니다. 비슷한 예측을 한 시티는 '23년 최종금리 3.5%로 마감, '23년 8월부터 금리인하가 시작되어 -0.5% p씩 3차례 인하하여 내년에는 2.0%가 될 것으로 봤습니다. 정말 놀랍죠? 기준금리가 2.0% 라면, 예금금리는 2% 초반, 대출금리는 3% 초반이 된다는 이야기인데...

 

 

 

3. 주요 투자은행들은 '23년 한국 경기침체가 미국보다 빨리 올 수 있다고 예상한다.

저는 개인적으로 '23년 하반기에는 금리인하를 시작할 것으로 보고 있기 때문에, 노무라나 시티와 비슷한 생각을 하고 있습니다. 왜냐하면, 한국의 경기침체가 미국보다 빨리 또 크게 올 수 있다고 보기 때문입니다. 확실히 우리나라는 무역의존도가 80%에 달해서 수출침체는 곧 내수시장의 침체로 이어지는 구조입니다. 현재 1월 우리나라 무역수지는 적자를 이어가고 있습니다. 작년 4월부터 해서 10개월 연속 적자로, 25년 만에 처음입니다. 이렇게 적자가 계속 이어지는 가운데, 세계은행은 '23년 세계경제 성장률을 1.7%로 예상했습니다. 이는 지난 30년간 금융위기, 코로나시기를 제외하면 가장 낮은 성장률입니다. 주요 선진국들이 고물가에 모두 긴축정책을 펴고 있고, 러-우 전쟁으로 에너지가격 상승이 지속되기 때문입니다. 세계경제 성장률은 1.7% 예상하지만, 한국의 성장률은 1.1%로 세계경제보다 낮게 예상하는 가장 큰 이유가 '수출부진' 에 따른 경기침체를 염려했기 때문입니다.

 

세계은행 "올해 세계 성장률 3.0→1.7%… 경기 침체 위험 크다" - 머니S

 

 

 

 

4.   안정된 환율시장 하에, 한국은 독자적으로 금리운영이 가능하다.

하지만, 미국 기준금리는 계속 올리겠다고 하는데, 한국 독자적으로 금리인하가 가능할까?
금리 수준을 결정하는 데 있어서 가장 중요한 건 원달러 환율입니다. 글을 쓰는 1월 17일 기준 현재 환율은 1,240원입니다.

 

노무라는 원달러 환율을 1분기 1,200원, 2분기는 1,170원, 3분기는 1,160원, 4분기는 1,150원까지 하락할 것으로 내다봤습니다. 지난해 한국은행 이창용 총재는 '연준으로부터 독립적이지 않아 외부충격에 대응해야 한다.'라고 말한 적이 있습니다. 하지만, 그때는 원달러환율이 1,350~1,450원까지 가는 상황이었습니다. 반대로, 환율이 안정된다면 즉, 원화의 가치가 높아진다면 국내경기를 고려한 금리운영이 가능해집니다. 미연준에서 조금은 독립적일 수 있다는 것이죠. 한미기준금리 역전 이후 금리 차이가 +-1.5% p이상은 나기가 어렵지 않을까 계속 따라가지 않을까 생각했습니다. 하지만, 환율이 안정된 지금은 미연준과 행보를 달리갈 수 있습니다.

그리고 은행들이 변동금리보다 낮은 고정금리 상품을 내놓기 시작했습니다. 이런 변화는 점차 금리가 하락할 것이라는 의미입니다. 주택담보대출이나 전세자금대출의 고정금리는 4.3%, 변동은 5.2% 정도를 제시하고 있습니다. 고정금리를 4.3% 수준에 맞추고 있다는 뜻은 앞으로 4.3% 밑으로 시장금리가 형성될 것이라는 뜻과 같습니다. 고정금리가 낮다고 덜컥하시면 안 되는 거 아시죠? 고금리 시장에서는 무조건 변동으로 가셔야 하는 거 잊지 마시기 바랍니다.

 

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근데 금리가 낮아진다고 해서 부동산 급등의 시기가 다시 온다라는 것은 아닙니다. '22년 하반기 같이 급락하는 시기는 끝났다고 볼 수 있고, 서울 1천 건도 안 되는 거래가 점차 풀리면서 거래가 정상화가 될 수 있다 의미가 될 것 같습니다. 부동산은 심리가 우선입니다. 심리가 다시 꿈틀거리고, 그 심리가 미분양을 감소시키면서 언론에서 계속 보도를 할 때 그 심리가 대중심리로 바뀔 때 그때 부동산 반등시기가 될 것입니다.

과연 '23년 한 해동안 한국은행이 금리운영을 어떻게 할지, 그리고 그 움직임이 부동산 시장의 거래를 활성화시켜 줄지 정말 궁금합니다. 오늘 글은 이만 줄이겠습니다. 지금까지 읽어주셔서 감사합니다.

 

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