선착순분양, 미계약물량 완판 행렬 시작? (장위자이레디언트, 철산자이더헤리티지)

 

드디어 수도권 미계약단지들에서 완판 소식이 들려왔습니다. 이는 어떤 의미를 갖는 것이고, 앞으로 이어지는 미계약단지의 선착순 청약 결과가 왜 중요한지에 대해 이야기해 보겠습니다.

 

 

 

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●  완판 소식 및 분양 관심 폭증

 

바로 장위 뉴타운 대표단지 장위 자이 레디언트가 2월 18일 완판 되었다고 합니다. 작년 12월에 분양했을 때 1순위 경쟁률 4:1밖에 되지 않아 분양실패를 했습니다. 둔촌주공과 같이 분양시장 실패의 대표적인 단지였습니다. 근데 12월은 정말 좋지 않은 분위기였습니다. 장위 자이의 경우 분양가 최고가 59 타입 7.9억, 84 타입 10.2억이었습니다. 이는 주변 고점 30% 하락한 가격으로 책정한 분양가였습니다. 근데 주변에 이미 -30%까지 폭락한 상태였고, 더 떨어질 것이라는 공포가 컸었습니다. 그래서 결국 537 가구가 무순위 청약으로 넘어가게 됐고, 1월 10일 접수 단 하루만 하고 바로 1월 26일 선착순 분양을 시작했습니다. 무순위 청약은 지역요건, 무주택 요건이 필수 (2월 말 폐지예정) 이기 때문에, 바로 지역, 유주택 상관없는 선착순 분양으로 빠르게 넘어간 것이지요. 결국, 2월 18일 100% 완판 되었습니다.

 

[단독] 선착순 분양 서울 `장위자이` 완판

 

 

또 다른 단지가 있습니다. 바로 철산자이 더 헤리티지입니다. 계약룰 60%로 마감했고, 30일 무순위 접수를 거쳐, 이번주 2월 18일부터 선착순 분양을 진행하고 있습니다. 2월 18~19일 이틀간 접수를 받고 있고, 분양가는 장위 자이와 비슷한 수준인데 84 타입이 10억 원, 59 타입이 8억 수준입니다. 선착순 분양 첫날 아래 사진과 같습니다. 아래 사진들이 커뮤니티에서 이슈가 되고 있습니다. 대기번호 10번 이내 1천만 원에 산다는 웃돈도 다시 나오고 있습니다.

 

"10번 이내 1000만원에 삽니다"…아파트 선착순 공급 순번표도 웃돈 거래

웃돈거래 문자내용 (부동산 커뮤니티 갈무리)

철산자이 더 헤리티지 선착순분양 현장

 

그리고 2월 19일 평촌 센텀퍼스트도 밤샘 텐트족이 생겼다고 합니다. 또한 이번 부동산 하락이 크게 왔던 동탄 어울림 에밀리에에서도 선착순 분양이 있었습니다. 많은 사람들이 모델하우스를 찾았다는데요. 이와 같이 요즘 선착순 분양으로 미계약 물량이 빠르게 줄어들고 있는 상황입니다. 이제 곧 미계약물량이 마감될 것으로 예상됩니다.

 

평촌 & 동탄 현장

 

 

 

●  미계약 물량이 소진되기 시작한 이유?

 

우선 12월, 1월 부동산 규제완화 발표를 통해서 분양권 규제가 완화됐습니다. 전매제한 1년으로 단축, 실거주의무 폐지, 기존주택 처분 조건 폐지로 투자하기 좋은 환경을 만들었고, 그러다 보니 지역, 주택유무 상관없이 청약가능한 선착순 분양에서부터 반응이 오는 것입니다. 이제는 무순위 청약도 달아오를 듯합니다. 국토부에서 2월 말에 지역상관없이 유주택자도 무순위 청약을 할 수 있도록 개편하기 때문입니다.

 

이달 말 청약제도 개편…미분양 해소 기대감

 

 

두 번째 이유로는, 최근 하락한 금리에 있습니다. 예금금가 5%에서 3.5% 수준까지 떨어지면서 예적금이 빠르게 감소하였고, 이 돈은 위험자산으로 이동하고 있습니다. 이번 1월 예적금 감소율이 역대로 가장 높았고, 반대로 주식계좌 예치금은 빠르게 상승했기 때문입니다. 그리고 이렇게 예금금리가 낮아지고, 정부의 압박까지 더해져 주택담보대출과 전세자금대출 금리가 3.9%대까지 떨어지다 보니 부동산으로 돈이 유입되고 있다 볼 수 있습니다.

 

저번 포스팅에서 다음 부동산 상승은 분양권시장에서부터 시작된다고 말씀드린 적이 있습니다. 매매가 대비 전세가가 회복하지 못하고 있는 현재 상황에서 아파트 투자가 정말 쉽지 않습니다. 낮은 전세가로 갭투자도 부담될뿐더러, 더 떨어질 수 있다는 압박이 심하기 때문입니다. 하지만, 분양권 시장에서 분양권 투자는 계약금 10~20%만 내고 중도금 대출받으면서 잔금 때까지 약 2년 몇 개월간을 걱정 없이 분양권만 가지고 있을 수 있기 때문에 돈의 흐름이 부동산에서는 분양권시장부터 들어올 수밖에 없습니다. 그중에서도 선착순분양, 그다음은 무순위 청약까지 점차 일반분양 수준까지 그 반응이 서서히 올라갈 것입니다.

 

※ 이전 포스팅 참고

이제 부동산 반등은 분양권 시장부터 시작입니다

 

 

 

 

많은 전문가들은 부동산 바닥을 찍고 상승할 때의 특징을 거래량이 늘어나야 하고, 미분양 주택이 줄어들기 시작할 때라고 이야기합니다. 대표적인 회복신호로 볼 수 있는데요. 1~2월 서울아파트 거래량은 '22년 하반기 1천 건도 안된 상황에서 1월 마감 10일 정도 남아있는 오늘 1,317천 건으로, 1월 마감은 1,500건 가까이 될 듯합니다. 2월 현재 추세도 1월 대비 좋은 445건 진행 중입니다. 거래량은 확실히 늘고 있습니다.

 

미분양 주택들이 줄어드는지를 봐야 합니다. 이번 '23년 부동산의 대표적인 회복신호를 4개 단지로 요약할 수 있습니다. 모두 분양가상한제가 적용된 아파트로, 위에 말씀드린 장위 자이 레디언트와 철산자이 더 헤리티지, 그리고 광명 호반써밋그랜드에비뉴, 올림픽파크포레온(둔촌주공)을 들 수 있습니다. 이 4개 단지는 청약 결과가 매우 안 좋았으면서, 분양가상한제 적용된 곳으로 이들이 미계약 소진이 잘 되는지 계속 확인해봐야 합니다.

 

이미 장위 자이 레디언트는 완판이 이미 됐고, 철산자이 더 헤리티지는 이번달말에는 다 100% 완판 될 정도로 매우 적게 남아 있습니다. 여기서 끝이 아니라, 그다음 현재 선착순 분양 진행 중인 광명 호반써밋 그랜드 에비뉴가 그 바통을 넘겨받아 미계약분 완판을 만들어야 할 것이고, 마지막 이번 부동산 하락기에 가장 이슈가 됐던 올림픽파크포레온(둔촌주공)의 무순위 청약이 잘 마무리돼야 할 것입니다.

 

올림픽파크포레온은 3월부터 무순위 접수를 진행하는데 이미 계약률 85%라서, 59 타입, 84 타입은 다 완판이 된 상태입니다. 나머지 29~49 타입 초소형, 복도형 아파트 중심으로 무순위 청약이 나오게 되는데요. 2월 말 국토부의 청약 개편안이 나옵니다. 개편안 발표로, 3월에 있을 무순위 청약 조건에는 지역요건과 무주택요건이 폐지될 것이기 때문에 올림픽파크포레온 역시 금방 완판 될 것으로 예상됩니다. 이들의 미계약 소진이 얼마나 빨리 마무리될지가 앞으로의 부동산 시장 방향에 있어 매우 중요합니다.

 

 

 

 

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올해 들어 부동산 하락세는 많이 진정된 듯합니다. 하지만, 반등 시점을 아직은 논하기 어려운 부분도 있습니다. 최근 미연준의 기준금리 인상 예측도 그렇고, 한국은행의 고심도 많아지고 있다고 생각됩니다. 하지만, 미리 예상했던 대로 2월 금통위는 기준금리 동결로 발표될 것이란 예측이 많습니다. 미국의 눈치보다는 한국 경제성장을 고려한 통화정책이 필요한 해이기 때문이죠. 한국은행의 올해 경제성장률은 1.7%이나, 더 하향 조정할 것이라는 의견이 지배적입니다. 그만큼 한국 경제가 올해는 매우 힘들 것이란 이야기인 듯합니다. 앞으로 어떻게 흘러갈지 계속 글을 통해 공유하겠습니다.

 

감사합니다.