2023년 말에는 꼭 대구 수성구 부동산을 사세요

대구 범어네거리

최근 3~4년간 유동성 흐름에 따라, 또는 정책 영향에 따라 부동산이 급등하는 시기가 있었습니다. 하지만 '21년말부터 거래량 갭 하락하며 급락이 시작됐고, '22년 중순부터 역사적 금리인상이 이어지면서 아주 부동산이 초토화 중에 있습니다.

 

 

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역대급 금리인상 과 21년부터 시작된 거래량 급감 현상

어느 전문가도 역사상 가장 빠른 금리인상은 예견하지 못했으니 모두가 당할 수밖에 없었겠죠.

저도 사실 보유 중인 부동산들, 주택임대, 일반임대사업자 물건들, 오피스텔, 그 외 아파트 분양권까지 계속 버티고 있습니다. 이렇게 짠테크에 집중하고 있는 이유도 그런 것 같네요.

아. 서두가 길었습니다. 위기는 곧 기회라고. 그래도 상승장과 하락장을 모두 경험해보고 있는 와중에 큰 기회라고 생각하여 이렇게 글을 올리게 됐습니다. 2023년 부동산 시장이 어떻게 될지 궁금하시죠? 거주하는 곳이 경기도다 보니 당연히 서울경기 부동산에 대해 관심이 많지만, 이번 2023년에는 지방장을 유심히 보고 있고, 특히 대구시장에 관심이 매우 많습니다. 그래서 2023년 전국 부동산 경기가 좋아진다 나빠진다 고민하지 않습니다.

2023년 말에는 무조건 대구 부동산 매수를 해 볼 생각입니다. 그 이유는요.

 

 

1) 전국에서 가장 먼저 반등할 곳이기 때문입니다.

전국에서 가장 많은 공급물량으로 전국이 상승장일 때도 대구 구매심리 악화로 이미 하락장에 진입했었고, 금리인상 쇼크까지 더해져 전국에서 가장 힘든 시기를 겪고 있습니다. 반대로 얘기하면 가장 먼저 반등한다 얘기와 마찬가지죠.

 

대구 매매가격지수는 서울 경기보다 저평가되어있음.

위 사진은 지역별 매매 가격지수 변화입니다. 대구가 20~21년간 지나치게 급등했다는 말들을 하지만, 대구의 매매 가격지수는 0.8%밖에 되지 않았습니다. 서울은 1.3%, 경기 2.2%, (참고로 인천은 2.4%)와 비교해서 35~60% 수준밖에 오르지 않았습니다. 이런 상태에 현재 22년 대구 매매 가격지수는 -0.5%까지 떨어졌고, 이는 20~21년간 적은 상승 폭에 비해, 많이 떨어진 상태라고 볼 수 있습니다. 서울 경기는 20~21년 매우 큰 상승 폭에 비해 22년 -0.1~-0.2% 로 아직 덜 떨어진 수준입니다.

코로나로 인한 유동성 확대로, 20~21년 상승폭이 굉장히 컸고, 이것이 서울경기 부동산 가격지수에 녹아져 있다고 생각해보면, 22년 서울 경기의 하락폭은 매우 작다고 판단할 수 있습니다. (주식, 비트코인은 대 폭락 했는데 말이죠?) 서울경기 외에 다른 지역 하고도 비교해 보시기 바랍니다. 서울경기는 항상 수요가 많기 때문에 당연히 덜 떨어지는거 아니냐 라고 하실 수 있습니다. 하지만 그렇다고 폭등했던 20~21년 대비 아직은 덜 떨어진 수준인 서울경기를 투자하는 건 불안하지 않을까요? 부동산 투자는 좋은 지역과 물건을 얼마나 싸게 사냐 가 중요하니깐요.

그래서 결국엔 대구시장이 가장 저평가된 상태다.라고 저는 판단하고 있습니다.

 

 

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2) 2008년과 2023년은 매우 닮았습니다.

대구의 현재는 2008년과 다르다고 합니다. 더 무섭다. 더 힘들다. 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 지방은 특히 수급에 의해 상승 하락을 만드는 건 국룰 입니다. 2008년 1월 ~ 2015년 12월 동기간 대구시장의 미분양과 매매 가격지수를 같이 봤습니다.

 

07~08년 과다 미분양에 따른 가격 하락 후, 미분양 계속 감소에 따라 15년까지 지속 가격 상승

대구뿐만 아니라, 다른 지방 광역시들 수급에 따른 매매 가격지수 한 번 비교해 보시기 바랍니다. 08년 미분양 2만 1천 개로 피크를 찍고 계속 우상향 했습니다. 같은 수순입니다. 대구 22년 10월 미분양 10,830개, 그럼 07년 10월 미분양 11,879개 보다 적네요? 단순하게 비슷한 수준이다.라고 보겠습니다.

 

07년 10월과 22년 10월 현재 미분양 수치는 유사함.

 

 

그럼 앞으로 피크를 찍었던 08년 12월은 21,379개. 그럼 23년은 어떻게 될까요? 08년과 23년 공급물량을 비교하면서 가늠해 보면 됩니다.

 

08년보다 23년은 1만세대가 더 많음.

23년 물량은 34,419개로 대구 역대급으로 물량이 가장 많습니다. 그래서 08년보다 더 무섭다. 08년과 다르다. 하시는데요. 네 다릅니다. 08년과 다른 점은 08년에는 대구 주변으로 맨땅에 신축 아파트들이 입주하는 물량이 대다수고, 23년은 대구시내 한복판 재개발 재건축으로 인한 입주 물량들이 대다수입니다. 즉, 기존 그 자리에 거주하고 있던 세대는 입주물량에서 빼야 한다는 거죠. 그래서 23년 제가 알고 있는 아파트들의 멸실 세대만 한 번 대략 추려봤습니다. 여기서 멸실 세대란, 재개발 재건축하려고 무너뜨린 기존 세대를 의미합니다. 이 멸실 세대는 새로운 입주물량이 아니기 때문에 총 입주물량에서 빼는 것입니다.

23년 대구 입주 아파트 중 멸실세대

 

대략 추려본 세대 수가 13,059개나 되네요. 그럼 23년 34,419개에서 13,059개 빼면 21,360개, 08년 21,379개와 비슷하네요? 하지만, 08년에도 멸실 세대는 있었을 것이고, 완전히 정확한 숫자가 아니기 때문에 참고만 할 수 있는 자료입니다.

여기서 제가 드리고 싶은 말씀은. 08년 때보다 지금 23년이 더 무섭다. 완전히 다르다. 정도는 아니다.라고 말씀드리고 싶습니다.


이제 대구 부동산에 대한 결론,

1) 전국에서 가장 저평가된, 그리고 지금과 같은 공급 악재, 금리 악재. 대출 악재?! 가
최악인 지금 시점에 가장 먼저 상승 전환할 곳은 대구.

2) 08년과 매우 닮아있는 23년 대구 부동산. 08년이 바닥이었다면 23년도 바닥이 될 가능성이 크다.

 

 

 

자 그럼....대구 부동산이 가장 싼 23년에 주목해야 할 곳은 당연히 가장 비싼 곳이겠죠? 누구나 아는 수성구! 범4만3! 대구 부동산은 학군에 따라간다는 건 전국 누구나 아는 사실입니다. 저는 특별히 어떤 물건을 추천드리지 않겠습니다. 범4만3 내에서는 모두 좋으니깐. 하지만, 대구 부동산을 잘 모르는 분들을 위해, 경동초등학교 배정이 가능한 범위 내에 아파트나 아파텔을 추천드립니다. 대구는 무조건 경동초등학교 배정 단지가 가장 우수합니다.

해당 녹색 범위가 배정단지 범위 임.

근데 왜 아파텔도 추천을 하냐. 비규제 지역이라 무조건 아파트를 매입해도 되지 않냐. 하시겠지만, 저는 아파텔도 좋은 물건이라 생각됩니다. 모두 상승장 하락장을 경험하고 계시겠지만, 지금 규제지역이냐 아니냐는 양도세 측면에서 그리 중요하지 않습니다. 반짝 상승했다고 갑자기 규제지역으로 묶어버리고, 양도세는 매도시점에 규제지역 여부를 따지기 때문에 아파텔이 좋은 대체재가 될 수 있습니다. 일반 임대 / 주택임대를 모두 활용 가능하기 때문에 주택수 문제에 있어 유연하게 대처할 수 있습니다. 또 범4만3에는 아파트 25평이 거의 없습니다. 아파텔은 25평 아파트와 동일하기 때문에 25평 대체재 역할을 충분히 할 수 있습니다.

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지금까지 2023년 부동산 특히 대구 수성구 부동산에 대한 개인적인 생각을 말씀드려봤습니다. 2023년 부동산 투자에 있어
조금이나마 도움이 되셨으면 합니다. 꼭 대구 부동산이 아니더라도, 언제 어디서나 모두 성공적인 투자로 큰돈 버셔서 매일 행복하셨으면 합니다. 그리고 지금 이 어려운 시기 모두 함께 잘 이겨냈으면 합니다. 파이팅!