12월 22일 年2회 한국은행에서 발표하는 금융안정보고서 가 발표 되었습니다. 이 보고서가 발표된 이후, 큰 충격을 주고 있습니다. 매우 좋지 않다는 이야기겠죠?
금융안정보고서에는 우리나라 전체 금융시장에 대한 상황을 분석한 자료이나, 부동산에만 관심 있는 저에게는 부동산과 관련된 부분을 집중하여 읽어봤습니다. 보고서 내에서 시사점을 찾게 되어 글을 쓰게 됐습니다. 몇 가지 설명과 함께 그 시사점을 같이 공유하고자 합니다.
가계신용대출은 '22년 3분기 1,870조원으로, 전년대비 +1.4% 늘었습니다. 하지만, '22년 3분기부터 하락하면서 이번 4분기에는 (-)로 돌아설 것으로 예상하고 있습니다. 이 보고서에는 반영되지 않았지만, 11월에 발표된 금융권 가계대출이 3.2조원 감소로 보고됐기 때문에, 약 7년만에 전년동월대비 첫 감소라고 합니다. 오른쪽 그래프에 기타 대출은 신용대출이라고 보시면 됩니다. 기타대출이 3분기 (-)로 감소한 것을 볼 수 있습니다. 0 아래면 대출이 감소했다는 의미입니다.
은행권의 연체율은 아직 높지 않습니다. 안정적으로 관리되고 있다는 의미이죠. 하지만 비은행권 (캐피털 등)의 연체율이 매우 높습니다. 그중 맨 위쪽 회색 그래프로 표현된 기타대출 즉, 신용대출이 가장 연체율이 높습니다. 이 부분이 현재 매우 위험한 시그널이라고 봅니다.
앞에서 말씀드린 내용을 정리하면, 신용대출은 계속 감소하고 있고, 연체율은 기본적으로 높은 수준이긴 하나, '22년부터 더 급격하게 높아지고 있습니다. 대출은 추가로 받지 않고, 기존 대출의 이자부담으로 인해 연체가 늘어나고 있다는 이야기입니다.
부동산과 연결해서 생각하면 어떨까요? 지금의 부동산 시장상황처럼 매매, 전세 가격이 계속 하락할 경우에는 이 문제가 트리거가 되어 아주 큰 위험으로 다가올 것입니다. 이렇게 고금리로 인해 꽉 막혀있는 대출시장에서 갭투자 물건, 특히 서울에 높은 전세시세 이용하여 갭투자한 물건들은 추가적인 신용대출이나, 생활안정자금 등의 1~2억 자금 수준으로는 매우 부족하여 초초급매로 나오는 상황이 벌어질 것입니다.
현재 매매, 전세 모두 대폭락 중에 있습니다.
실거주자는 아무리 이자를 많이 내게 된다고 해도 쉽게 물건을 팔지 않습니다. 하락시장일수록, 거주하는 집이 아니라, 비거주 주택을 초급매로 매도하여 본인 거주 주택을 지키려는 현상이 강해집니다. 하지만 특히 서울지역의 경우 전세하락 폭이 2억이 넘는 곳이 수두룩 하죠. 이렇게 되면 못 버티고 초초급매가 나올 수밖에 없습니다.
https://v.daum.net/v/20221224093002451
강남도 전셋값 하락 못 버틴다…국평 12억→6억원대 반토막
매맷값에 비해 전셋값 하락 폭이 가파르다. 서울 강남 신축 대단지도 몇 달 새 수억원이 하락하는 등 시장 침체를 피하지 못하고 있다. 전세 수요가 제한적인 가운데 입주 물량까지 가세하면서
v.daum.net
매매와 함께 전세가 하락하는 이유는 고금리로 인한 월세전환이 많아졌기 때문입니다. 전세자금대출은 현재 172조원까지 매년 급격하게 그 의존도가 높아졌습니다. 하지만 고금리 영향에 따라 '22년 2분기부터 상환율이 높아지고 있고, 월세로 전환이 증가되고 있습니다. 역전세가 정말 두려운 순간입니다.
이 보고서로 새롭게 알게 된 문제가 바로 자영업자 대출입니다. 정말 걱정되는 내용이 되지 않을까 합니다.
코로나로 인해 불어난 자영업자 대출은 1,014조나 됩니다. 아래 그래프 맨 왼쪽 오렌지색 선은 가계대출입니다. 앞에서 말씀드린 대로, 가계대출은 고금리로 인해 상환비율이 높아지고 있어, 가계대출의 증가율은 3분기 0.7%로 줄었으나, 자영업자 대출은 절대 줄지 않고 있습니다. 특히, 중간 그래프를 보시면, 파란색 선은 자영업자 중에서 취약차주 (어려움에 직면해 있는 자영업자) 대출 증가세는 가파릅니다. 급격히 상승 중에 있다는 것입니다.
또한, 맨 오른쪽 녹색 그래프를 보시면, 일반 은행권의 자영업자 대출은 6.5% 상승에 그쳤고, 이 또한 최근 2년간 계속 감소 중에 있습니다. 파란색 선인 비은행권 자영업자 대출은 급격히 증가하고 있고, 대출규모는 398조원이나 됩니다. 3분기에 28.7% 증가했습니다. 정말 위험한 상황입니다.
자영업자 대출을 더 깊게 들어가면, 398조원 中 160억 즉, 40.4% 가 '주택을 담보로 받은 대출'이라는 사실입니다. 왜 비은행권에서 주택을 담보로 자영업자 대출을 받은 게 왜 그렇게 위험하냐? 만기가 3년으로 짧습니다. 담보로 잡은 부동산이 3년 동안 과다하락을 하면 재연장 불가, 상환해야 하는 상황에 직면합니다. 매우 위험합니다.
아직 자영업자 연체율은 0.19%밖에 되지 않습니다. 하지만, 22년 9월 금리인상 빅스텝이 시작됐고, 9월 인상분은 10월부터 반영됩니다. 10월은 3분기가 아니라, 4분기입니다. 저 보고서에서는 표현되지 않았을 뿐 금리인상 분이 연속적으로 계속 반영될 것이기 때문에 연체율은 급격히 상승할 것이고, 자영업자대출은 年 1회 금리조정하기 때문에 앞으로 최소 1년간은 정말 위험한 상황을 맞게 될 것입니다.
이번 22년 하반기 금융안정보고서를 보고, 내년부터 1~2년간은 초초급매를 기다리고 살 수 있는 시기가 맞겠구나라고 느끼게 됐습니다.
▣ 시사점 정리
● 전세하락 폭이 커서, 신용대출, 생활안정자금으로 막기 어렵기 때문에, 초초급매로 나오는 물건들이 많을 것입니다.
● 22년 4분기부터, 자영업자 대출이 매우 위험한 단계에 와 있습니다. 주택을 담보로 대출받은 물건들이 집값하락에 따라 담보만기연장이 불가하여, 매매시장에 초초급매로 쏟아져 나올 것입니다.
지금까지 22년 하반기 한국은행 금융안정보고서를 읽고, 부동산과 관련된 부분만 요약하여 시사점까지 설명을 드렸습니다. 많은 도움 되셨으면 합니다. 지금 모두가 또 어려운 시기이나, 힘내시고 잘 버티셔서 꼭 좋은 날 왔으면 합니다.
첨부파일로, 금융안정보고서 원본 및 종합평가 본 공유드립니다. 한 번 읽어보시기 바랍니다.
감사합니다 이만 줄이겠습니다.
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