1월 규제지역 어디가 해제될까?

 

추경호 부총리겸 기획재정부 장관이 25일 방송에 나와 1월 규제지역 해제를 말하고 있음.

 

 

추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 저번 일요일에 일요진단 라이브에 나와서 규제지역 해제에 대한 이야기를 했습니다. 저번 12월 21일 부동산 규제완화 발표 시, 규제지역 추가 해제에 대한 내용이 있었습니다. 21일 발표했을 때는 연초에 해제를 하겠다라고 했었습니다. 하지만, 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 방송에 나와 1월에 발표할 예정으로 이야기를 했습니다.

 

 

 

최근에 원희룡 국토부장관도 1월을 넘기지 않을 거라는 이야기를 했는데요. 1월 발표가 확실한 것 같습니다. 지금 수요가 완전 바닥이라 미분양은 계속 많아지고 있는 상황에서 PF대출도 어렵고, 건설사 / 시행사들이 무너지는 위험단계라고 판단되기 때문에 시기를 빨리 잡는 것 같습니다. 

 

https://n.news.naver.com/article/057/0001711488

추경호 "1월 규제지역 해제…2월엔 취득세 개편"

 

https://www.mk.co.kr/news/realestate/10579076

원희룡 “집값은 죄 아니다…文정부 과세권 남용 바로잡아야” - 매일경제

 

12월 20일 매일경제 인터뷰 원문

 

 

 

현재 규제지역은 서울시 전체, 경기도 하남시, 광명시, 과천시, 성남시 분당구, 수정구 입니다. 원희룡 국토부장관은 규제지역 중 일부지역을 해제한다고 했습니다. 전체가 아니라, 일부만 해제하겠다고 하니, 현재 규제지역 중에서 어디가 해제될지 한 번 따져보려고 합니다.

 

규제지역: 서울, 광명, 과천, 성남(분당,수정), 하남

 

우선 분명 투기과열지구는 무조건 많이 풀어줄 것으로 예상합니다.

사실 조정대상지역에서의 규제가 강하지, 투기과열지구의 규제는 매우 약하고, 현재 부동산 규제가 많이 풀린 상황에서 의미가 많이 없어졌습니다. 조정대상지역과의 차이점은 대출규제, 정비사업지 조합원 지위 양도제한이 다입니다. 최근 부동산 규제가 완화되면서 LTV는 50%, 15억 초과 주택담보대출도 허용됐습니다. 그리고 정비사업장, 즉 재개발 재건축 사업장의 양도지위 제한도 의미가 없어졌습니다. 모든 부동산 집값들이 하락하면서 재개발, 재건축들도 많이 하락하여 조합원 지위양도에 대한 수요가 많이 없어졌습니다. 그래서 투기과열지역은 이제 의미가 없어졌습니다.

 

https://www.chosun.com/politics/politics_general/2022/10/27/PHOGTRD36BE4VJI6DU3IAGRNJ4/

15억 넘는 집도 주담대 허용… 투기지역 1주택도 LTV 50%

 

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가장 중요한 조정대상지역이 풀리냐 아니냐 가 매우 중요합니다. 조정대상지역의 규제가 매우 큽니다. 특히, 12월 21일 발표와 같이 다주택자의 주택구매가 쉬워지도록 과다한 규제를 풀겠다고 했습니다. 조정대상지역이 풀리면, 다주택자들의 주택구입이 매우 쉬워집니다.

 

예를 들어, 2주택자가 주택담보대출을 받으면서 집을 구입할 때, 기존 주택 처분 조건이 없어집니다. 그리고 무주택자도 주택 구입 시 전매제한 실거주의무 등의 규제도 없어집니다. 또, 갭투자를 막기 위해서 신용대출을 받고 규제지역에 주택을 1년내에 구입이 금지됐었는데 규제지역 해제가 되면 이 규제도 없어집니다. 그래서 신용대출을 이용하여 주택구입도 가능하게 됩니다. 

 

그리고, 12월 21일 취득세 중과 완화 발표에 따라, 2주택자가 규제지역에서 주택을 매입하면 취득세 8%를 내야 했습니다. 하지만, 이제는 1~3%만 내면 되고, 3주택자는 규제지역에서 12%, 하지만 해제되면 4%만 내면 됩니다. 4%는 오피스텔, 상가, 오피스 취득세 4.6%보다 낮고, 2주택자 1~3% 와 1% 밖에 차이가 나지 않아 예전보다는 다주택자가 쉽게 주택 구입할 수 있는 환경이 만들어지고 있습니다. 한마디로, 규제지역이 해제되면 주택구입에 있어 많이 자유로워집니다.

 

12월 21일 취득세 완화 방안 내용

 

자 그럼, 어느 지역이 규제지역 해제가 될지 보겠습니다.

 

아래 표는 주간 아파트 매매지수증감률 표입니다. 매주 금요일에 업데이트가 되는데요. 가장 최근 업데이트는 12월 19일까지 됐습니다. 노란색음영에 빨간색 숫자는 각 주차별 전국 평균보다 많이 하락한 곳을 표시한 것입니다. 경기도 조정대상지역 中 '성남시 수정구'가 가장 많이, 또 긴 시간 하락하고 있어 가장 유력한 지역으로 뽑힙니다. 그리고 광명시와 하남시도 유력해 보입니다.  하지만, 성남시 분당구의 경우 1기 신도시 재건축 이슈 때문인지 전국 평균보다 항상 높습니다. 그렇기 때문에 이번 발표에서는 제외될 것으로 보입니다. 과천시의 경우는 전국 평균보다 높을 때도 있고 낮을 때도 있어 판단하기가 어려울 듯합니다.

 

경기도 조정대상지역 주간 매매지수증감률 표

 

 

그리고 가장 관심이 가는 서울지역을 비교해 봤습니다. 서울은 25개구 중에서 전국평균 보다 하락율도 크고, 하락기간이 긴 지역들만 모아봤습니다. 동대문구, 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구, 양천구, 강서구, 구로구 정도가 있어 보입니다. 특히, 뉴스에 많이 나오고 있는 노도강 (노원구, 도봉구, 강북구)는 언론에서도 자주 나오고 가장 이슈가 되는 지역이고, 서울지역에서도 집값이 저렴한 곳이기 때문에 조정대상지역 해제로 가장 유력하다고 생각됩니다.

서울 25개구 中 주간 매매지수가 많이 감소한 구

 

위에 DATA는 12월 19일 기준으로 확인해본 것으로, 1월 규제지역 해제 발표 전까지 추이를 계속 지켜볼 필요는 있습니다. 

 

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지금까지 1월 규제지역 해제가 어느 지역이 될 가능성이 큰지 확인해 보았습니다. 제 예상으로는 1월 중에서도 1월 초 중순쯤 발표가 될 것으로 예상됩니다. 앞에서 말씀드린 대로, 수요를 살려야 합니다. 그래야 건설사, 시행사가 쓰러지지 않습니다. 건설기업들이 쓰러지는 순간 경제 미치는 영향이 매우 크기 때문에 정부 입장에서 매우 급한 상황이라고 생각됩니다. 위에 서울과 경기도 규제지역들은 입지가 매우 좋은 곳임으로, 이곳 매매에 관심이 있으신 분들은 한 번 눈여겨보시길 바랍니다.

 

지금까지 읽어주셔서 감사합니다.

이만 줄이겠습니다.^^*