이제 부동산 반등은 분양권 시장부터 시작입니다
1.3일 미분양 대책 중에서 가장 충격적인 내용은 분양권 거래규제 완화라고 생각합니다. 이제 분양권 장사 해도 된다고 정부에서 허용해줬다고 할 수 있습니다. 지금 부동산 시장을 막고 있는 금리, 전세 급락 영향이 점차 해소된다면 먼저 불붙기 시작할 곳은 분양권 시장입니다. 오늘 왜 우리가 분양권 시장을 가장 관심 갖고 지켜봐야 하는지 설명드리려고 합니다.
모든 부동산 시장의 과열은 분양권 시장에서부터 시작됩니다. 이명박 정부의 3년에 걸친 대대적인 완화와 서울경기 미분양 물건이 점차 해소되면서 박근혜 정부 때 부동산 온기가 돌기 시작했습니다. 그 당시 분양권 전매에 관심 있던 사람이라면 누구나 쉽게 분양권 거래를 통해 건당 5천~1억 차익은 낼 수 있었습니다. (저도 당시 분양권 전매 많이 했었죠^^;) 분양권 투자는 기존 물건 갭투자와는 비교도 안 되는 수익률을 가져다줍니다. 이번 분양권 규제완화 대책은 언젠가 오게 될 부동산 반등 시점에 가장 먼저 분양권 시장이 달아오를 것입니다.
1.3일 부동산 대책 발표는 2가지 완화 포인트가 있습니다.
규제지역 해제
미분양 대책
정부에서는 미분양 주택 증가를 매우 심각하게 보고 있습니다. 국토부에서 발표한 11월 미분양 수는 6만 건 가까이까지 왔습니다. 전월대비 22.9% 증가됐습니다. 미분양 주택이 한계치에 다다르면 시공/시행사, 증권사, 계열사 모두 연쇄도산이 될 가능성이 매우 크기 때문에 정부는 매우 심각하게 보고 있는 것입니다.
저번 포스팅에서 과거 정부 정책을 통한 부동산 반등예측을 올렸었습니다. 이명박 정부는 노무현 정부 때 강력하게 규제했던 대책들을 3년간 모두 풀었습니다. 하지만, 그중에서 가장 늦게 완화한 정책이 바로 분양권 전매제한 기간단축입니다.
2011년 전매기간 2년 단축을 시작으로 이명박 정부의 규제 완화 3년 中 마지막 해인 2012년 5월부터 일반공공택지의 전매제한이 1년으로 과감하게 단축되었습니다. 왜 이명박 정부는 가장 늦게 풀었을까요. 분양권 시장이 그렇게 위험하기 때문입니다. 진짜 모델하우스 빽빽하게 떴다방이 판을 치고, 분양권 전매 파티가 열립니다.
분양권 전매가 불붙기 쉬운 이유는,
1) 중도금 대출을 활용해서 레버리지를 극대화할 수 있습니다.
예를 들어, 분양가 8억이라면 계약금 10% 인 8천만 원만 있으면 주택을 소유할 수 있는 권리인 분양권을 가질 수 있습니다. 그리고 나머지 6회 차까지는 중도금 대출 활용해서 내 돈 하나도 들어가지 않습니다. 잔급을 치르기 전까지 대략 2~2.5년 동안 8천만 원만 투자하면 되는 시장입니다. 8천만 원이면 신용대출이나 기타 담보대출로 충분히 마련할 수 있는 금액이니 누구나 쉽게 접근할 수 있는 시장입니다. 저도 물론 부동산 투자를 분양권부터 했었죠.
2) 분양권은 취득세가 없습니다.
취득세는 실제 주택을 등기 쳤을 때 내는 세금으로, 1%, 4%, 4.6% 등등 물건 별로 또 보유주택 수에 따라 다른데 이런 세금을 한 푼도 내지 않습니다.
3) 양도세는 중과 대상도 아닙니다.
분양권은 과거 20년 7월 22일 발표에 따라 기존 보유하고 있는 주택을 양도할 시, 분양권을 가지고 있다면 이는 주택으로 간주하겠다고 했습니다. 하지만, 기존주택이 아니라 분양권을 양도할 때는 내가 다른 주택이 이미 있다고 해도 전혀 중과되는 대상이 아닙니다.
제가 경험했던 분양권 과열 시기는, 박근혜 정부 때 가장 활발했던 것 같고 문재인 정부 초반 전매제한 걸리기 전까지 분양권 시장은 상당했습니다. 그 당시에는 분양가 5억 물건을 초피로 적게는 500만 원, 인기지역은 1~2천을 주고 분양권 매입을 했고, 그러면서 1~2년 안에 1.5억으로 다시 매도하여 수익을 챙기고 했습니다. 초피 1천만 원을 주고 매수했다면, 계약금 5천만 원 + 초피 1천 = 총 6천만 원을 가지고 1.5억의 차익을 내게 되면, 수익률은 250%입니다. 이런 거래가 정말 일반적이었습니다.
하지만 이번 1.3일 규제완화 발표 전까지 분양권 전매제한기간이 굉장히 길고, 분양권 단기 양도세율도 60~70%, 규제지역 중도금 대출 40~50% 로 제한하는 강력한 규제가 계속되어 왔습니다. 특히, 2022년까지는 9억 초과 주택 중도금대출도 불가했습니다. 하지만, 이번 1.3일 규제 해제 발표로 완전히 모든 사슬을 다 풀어버렸습니다. 그 규제를 푸는 속도가 과거 어느 정부보다 정말 빠릅니다.
분양권 시장에 불을 붙일 어떤 내용들이 완화됐을까요?
1) 분양권 전매제한 완화
수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년의 전매제한이 적용됐었는데요. 이제부터는 수도권 기준 규제지역 3년, 비규제지역 1년으로 대폭 줄어듭니다. 아까 이명박 정부 때는 임기 시작한 지 3년이 돼서야 전매제한 기간을 1년으로 단축했는데요. 이번 정부는 임기 1년도 안 돼서 비규제지역 1년으로 단축시켜 버린 것입니다. 강남 3구 용산구를 제외한 모든 지역이 규제지역에서 풀렸기 때문에 서울수도권은 이제 전매제한 1년이라고 보시면 됩니다. 3월부터 주택법 시행령 개정으로 바로 적용 기존 사업자도 소급적용 한다고 합니다.
이렇게 되다 보니 재개발, 재개발, 재건축 분양 아파트 대부분이 전매제한 1년이 되었습니다. 최근 가장 핫했던 둔촌주공의 경우 전매제한 8년에서 1년으로 확 줄어들게 되었고, 둔촌주공이 이번 12월 분양했으니, 당첨일 기준으로 2022년 12월부터 전매가 가능해졌습니다. 그래서 언론에서는 이번 발표를 둔촌주공 구하기라고 하더군요.
“버틴자가 웃었다”···둔촌주공, 파격 규제완화에 희비 - 시사저널e - 온라인 저널리즘의 미래
[시사저널e=길해성 기자] 저조한 청약 성적으로 대규모 미계약 우려가 컸던 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크포레온)이 반전을 맞이했다. 지난주까지만 해도 계약을 고민하던 당첨자들이 너도
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2) 분양권 양도세 개편
분양권 단기양도세율은 1년 미만 70%, 1년 이상 60% 내야 했습니다. 이 규제는 분양권 시장을 완전히 냉각기로 만들어버렸었습니다. 하지만, 작년 12.21일 발표에서 1년 이상은 기본세율, 1년 미만은 45% 세율로 크게 낮추게 됐습니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, 어차피 전매제한 1년이라 1년 이후에 분양권 매도를 한다면 그냥 기본세율이다. 생각하시면 됩니다.
3) 중도금 대출 규제 완화
분양가 12억 이하만 중도금 대출이 됐었습니다. 그리고 보증한도도 5억까지였습니다. 하지만 이 모든 규제가 다 폐지 됐습니다. 비규제지역 (강남 3구, 용산 외 모든 지역) 은 LTV 비율 70%까지 되고, 중도금 대출 6회 차까지이니, 중도금 대출은 전체 다 받을 수 있습니다. 즉, 자납이 필요 없게 됐습니다. 그리고 더 생각해 보면, 세대당 2건까지, 그리고 중도금 대출은 DSR 미적용 대출상품입니다. 세대당 2건에 DSR 미적용이면 대단하죠?
4) 무순위 청약자격 완화
무순위 청약이란, 청약에서 미달됐을 때 추가로 모집하는 것으로 지역요건, 무주택 요건이 있었는데 모두 폐지 됐습니다.
지금 미분양 단지들 중에서 무순위 청약 예정인 단지들 찾아보시기 바랍니다. 위에 뉴스에서 둔촌주공이 전화문의가 5배 늘었다고 했죠? 전화한 이유가 무순위 청약 언제 하냐 라는 문의전화들이었다고 합니다.
5) 가장 중요한. 가장 효과가 큰 건 강남 3구, 용산구를 제외한 서울 전 지역 비규제지역 해제
분명 서울지역 분양물건들에 대한 다주택자 유입이 확대될 것입니다. 비규제지역에서는 다주택자도 1순위 청약 가능하고 84 타입 기준 추첨제가 60~100%까지 적용되기 때문에 다주택자가 쉽게 분양시장에 접근할 수 있습니다.
지금까지 위의 글을 읽고 분명 대부분의 사람들은 이렇게 시장이 안 좋은데 누가 청약을 하고, 누가 분양권을 사겠냐고 말씀할 것입니다. 지금 당장이라고 말씀드리는 것이 아닙니다. 하지만, 곧 다가올 것입니다. 현재 금리는 상승 중일까요. 떨어지는 중일까요
금리는 지금 떨어지고 있고, 더 떨어질 것입니다.
다른 포스팅에서 구체적으로 다루겠지만, 간단히 말씀드리면 시장변동에 예민하게 반응하는 단기코픽스, 시장금리를 결정짓는 금융채 금리 모두 떨어지고 있습니다. 시장금리가 기준금리 대비 오버슈팅 된 상태이며, 5% 이상 가던 예금금리가, 최근 4% 초반, 23년 상반기 4대 은행 투자전략센터장들은 내년 3%대 볼 수 있다고 합니다. 현재 4% 초반으로 내려오니, 잔액도 감소세로 돌아섰습니다. 그럼 예금으로 들어가지 않은 돈들은 어디로 갈까요? 당연히 기준금리 하락이 제일 중요하지만, 조금씩 하락의 전조가 보이고 있다 정도로 말씀드릴 수 있습니다.
예금금리 4%대 초반으로 '뚝'…잔액도 감소
5대 주요 시중은행의 예금 금리가 4% 초반대로 떨어졌다. 두 달 전만 해도 5%대였던 시중은행의 금리가 하락하면서 지난달 정기예금 잔액도 감소했다. 7일 은행연합회 공시에 따르면 5대 시중은행
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정확히 부동산 반등의 시점은 알 수 없겠지만, 과거 정부 정책을 통해 본 시점이나, 역사적으로 이번 정부가 부동산 규제를 굉장히 많이 그리고 빨리 풀었다는 점 등을 봤을 때 분명 시장 회복 속도도 매우 빠를 것은 확실한 것 같습니다.
다시 박근혜 정부 때 분위기가 언젠가 오겠죠.
이만 글을 줄이겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
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