과거 정부 정책을 보고 부동산 반등시기를 예측해보자
22년 12월 21일 생각보다 파격적인 부동산 규제완화 정책이 발표된 이후, 1월 3일 또 규제완화가 발표됐습니다. 이건 정말 빨라도 굉장히 빠르게 완화하고 있다고 할 수 있습니다. 정부가 정말 급한가 봅니다. 저번에 말씀드린 바와 같이, 시공/시행사가 부도나고 무너지면 내년 경기침체가 예상되는 가운데, 더 큰 위기가 닥칠 것을 알기에 정부는 빠르게 규제를 풀고 있는 것입니다. 그렇다면, 과연 부동산이 안정화되고, 반등의 모습이 보이는 시기가 언제가 될 것 인지, 과거 정부들의 사례를 보고 예측해보고자 합니다.
지금 윤석열 정부는 문재인 정부와는 달리 완전히 완화로 바꿨습니다. 과거 정부에서는 규제에서 완화로 방향을 바꿨을 때 시장반응은 어땠는지, 그래서 지금의 상황은 어디에 위치해 있고, 제가 생각하는 반등시기는 언제가 될지 이야기해 보겠습니다.
역대 대통령 임기 때와 부동산 시세를 같이 놓고 비교한 사진입니다.
1. 역대 어느 정부와 닮았을까?
전 정부에서 급등 후 다음 정부에서 규제완화 기조를 가졌던 정부는 역대 두 번 밖에 없었습니다. 두 번의 시기 중 그 첫 번째는 김영삼 정부 때입니다. 하지만, 이때는 부동산 실명제 밖에는 부동산에 영향을 준 정책은 없었습니다. 정부가 완화의 기조를 가질 수밖에 없었던 것은 정권 마지막 해에 IMF가 터지면서 어쩔 수 없었던 특수한 상황이었습니다.
오히려 지금하고 비슷한 상황으로, 노무현 정부에서 이명박 정부로 이어진 시기를 보는게 좋습니다. 이명박 정부에서 폈던 정책은 지금 윤석열 정부에서 하고 있는 규제완화와 매우 닮아 있습니다. 노무현 정부 때 많았던 부동산 규제가 이명박 정부 때 다 완화가 됐었습니다. 모두 다 알다시피 노무현 정부 때는 집값이 정말 많이 올랐었습니다. 이후 이명박 정부 들어서서 1년 간은 관망하는 모습을 보였습니다. 별다른 완화 정책은 없었습니다. 하지만 1년 후 2008년에 서브프라임 사태가 터지면서 완전히 규제가 필요 없게 되었습니다. 지금의 역대급 금리인상에 따라 역대급으로 가파른 집값하락과 비슷한 모습입니다. 그래서 이명박 정부는 경기를 살리기 위해 공급을 늘리기로 했습니다. 뉴타운과 신도시를 지정하고, 보금자리 주택을 강남에 반값 아파트로 하겠다고 노력 많이 했습니다. 근데 매수심리가 얼어붙어 있으니 크게 효과는 보지 못했습니다.
본격적인 정책 발표는 2010년부터 였습니다. 2010년은 '실수요자'를 위한 규제완화가 발표되기 시작했습니다. 미분양 많으니 거래활성화 위해 미분양해소 시키려 했고, 근데 그래도 안되니깐, 다음 해인 2011년에는 '다주택자'를 위한 규제 완화가 시작됐습니다. DTI 완화, 취득세 50% 감면, 건설경기 연착류 주택공급활성화, 전월세시장 안정대책 등이 나왔습니다. 그래도 분위기가 나아지지 않아서, 그다음 해인 2012년에는 '다주택자 활성화' 위해 모든 규제를 풀었습니다. 강남3구 투기지역 해제, 주택거래신고제 해제, 단기보유 보유세 중과완화, 분양가 상한제, 전매 제한 다 풀었습니다.
마지막 정책은 '강남 3구 투기지역 해제'와 '대출규제 완화'가 마지막 카드였습니다. 마지막 카드를 발표한 지 1년 후인 박근혜 정부 때부터 부동산에 온기가 돌기 시작했습니다. 이명박 정부 때는 10~12년까지 3년간 부동산 규제 완화를 했습니다. 2010년에는 실수요자 위주, 2011년부터는 다주택자 위한 규제 1탄, 그다음 해인 2012년에는 2탄으로 발표를 했습니다.
2. 과거 이명박 정부 때와 달리, 완화 속도가 빠르다.
근데 과거와는 다르게, 예전에는 2년 동안 다주택자 위한 완화 발표를 했지만, 지금은 그 속도가 매우 빠릅니다. 지금은 유례없는 금리인상으로 부동산 하락이 너무 심하니 윤석열 정부에서는 정말 빠르게 규제를 풀고 있습니다. 사실 12월 21일 대책발표는 다주택자 위한 LTV완화, 취득세 완화, 양도세 중과 유예기간 연장 등 이명박 정부의 2011년과 유사하다고 봤습니다. 하지만, 바로 1월 3일 한 달도 되지 않아, 또 추가 완화가 발표 됐습니다. 강남 3구와 용산을 제외한 모든 서울/경기 투기지역 전면 해제, 전매제한, 분양가상한제, 기존주택처분 조건삭제 등 이명박 정부보다 굉장히 빠르게 풀고 있습니다. 이번 1월 3월 발표는 1.5 버전이라고 생각됩니다. 이 정도 속도라면, 이번 해 연말에는 강남3구 투기지역 해제와 마지막 대출규제인 DSR 규제완화, 다주택자 갭투자 활성화를 위한 전세대출 지원 등 마지막 카드가 발표될 것으로 예상됩니다.
3. 언제가 반등 시점인가?
이번 1월 3일 규제완화에 있는 강남 3구 & 용산구만 제외하고 투기지역을 모두 푼 것으로, 시장의 반응이 있을 것이라 생각됩니다. 서울을 풀었다는 것은 큰 의미를 가집니다. 서울은 전세가율이 가장 낮은 지역입니다. 그 말은 실수요자 보다 전세 주고 투자하는 사람들이 많다는 것이고, 특히 강남과 가까울수록 전세가율은 매우 낮습니다. 근데 이제는 분양가 상관없이 모두 중도금 대출 허용됐고, 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출도 허용됐습니다.
몇몇 분들은 이명박 정부 때랑 지금은 다르다. 집값하락의 주범은 전세가 하락이고, 이는 역사적인 금리인상에 따른 하락이다라고 합니다. 맞습니다. 전적으로 동의하지만, 제 예상으로는 23년동안 기준금리는 높을지언정, 시장금리는 낮아질 것으로 생각합니다. 이미 시장금리 하락은 시작이 됐기 때문입니다. 시장금리에 대한 포스팅은 다음 글에 구체적으로 말씀드리겠습니다. 많은 정책들이 국회통과를 해야 하는 어려움이 있지만, 만약 정책대로 된다고 가정하면, 우선 이번 투기지역 해제된 서울시장 상황을 유심히 지켜볼 필요가 있고, 위에 말씀드린 이번 해안에 강남 3구 투기지역 해제 및 DSR 규제, 전세시장 회복 지원책이 나온다면 내년 24년부터는 금리하락 기조와 함께 부동산 시장에 모처럼 온기가 찾아오지 않을까 생각됩니다.
그럼 오늘은 이만 줄이겠습니다. 다음 포스팅에는 말씀드린대로, 시장금리 하락 가능성에 대해 설명드리겠습니다. 감사합니다.
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