이제 전세 회복을 위한 대책이 나올 때 입니다
22년 집값 하락세에 따라, 그동안 과하게 묶여있던 규제들을 계속 풀고 있습니다. 22년 중순부터 15억 초과 아파트 주택담보대출 허용, 양도세 중과 한시적 예외, 착한 임대인 제도, LTV 확대, 규제지역 해제, 특례보금자리론 (DSR미반영) 그리고 이번 12월 21일 여러 규제 완화 발표까지 계속 완화정책을 펴고 있는데요. 가장 중요한 대책이 필요할 때입니다. 그것이 전세 회복을 위한 대책이 아닐까 합니다. 오늘은 그 이야기를 해보려고 합니다.
1. 부동산 규제를 완화하는 이유는?
이렇게 정부에서 부동산 규제를 빠르게 완화하고 있는 이유는 바로 시공사 / 시행사의 부도를 막기 위함입니다. 레고발 PF사태 이후 PF대출이 꽉 막혔습니다. 그리고 원자재값 상승, 환율상승, 금리상승에 따라 시공/시행사는 분양가를 계속 올릴 수밖에 없는 상황입니다. 집을 사겠다는 수요는 죽지 않았습니다. 저렴한 분양가와 좋은 입지의 청약경쟁률은 아직도 높게 나오고 있습니다. 파주 운정의 한 단지는 GTX 가장 인근분양이고, 분양가 4억대에 나왔던 단지입니다. 모두가 집을 안 산다고 하지만, 좋은 입지의 좋은 분양가라면 지금도 수요가 몰린다는 것입니다. 수요는 절대 죽지 않았습니다. 기다리고 있을 뿐이죠.
일반적으로 높은 분양가로 분양하는 단지가 많기 때문에, 고금리로 인한 금리공포에 시달리고 있는 개인들은 높은 분양가 청약에는 전혀 관심이 없습니다. 최근 늘어나는 미분양 수가 그 이유를 말해줍니다. 그러다 보니 건설사는 하나둘씩 휘청거리기 시작합니다. 동원건설의 부도, 롯데건설의 부도위기 등 줄도산 위기 뉴스가 계속 나오기 시작했습니다.
정부는 이들이 무너지면 IMF급 경제 위기가 닥칠 수 있다는 두려움을 갖고 있습니다. 지속적인 규제 완화 발표가 이어지는 가장 큰 이유가 이 두려움 때문입니다. 정부는 집값 하락에 전혀 관심이 없습니다. 기업줄도산을 막는 게 최우선 과제입니다. 그래서 집을 사지 않는 실수요자들을 위한 정책이 아니라, 언제든지 기회만 되면 집 살 생각을 하는 다주택자들에게 SOS를 하고 있는 것입니다.
2. 다주택자의 부동산 쇼핑을 확대하기 위한 가장 필요한 지원책은?
- 전세자금대출 회복을 위한 지원
저번에 포스팅했던 내용과 같이, 현재 전세자금대출 규모는 172조 원으로, 이제는 전세로 사는 거의 대부분의 사람들이 전세대출을 활용하고 있습니다. 하지만, 고금리로 인해 월세로의 전환이 가속화되면서 전세대출 금액이 통계역사상 처음으로 감소하기 시작했습니다. 이로 인해, 집값이 하락하는 수준보다 전세가 하락이 더 심해지고 있습니다. 이는 다주택자가 갭투자를 할 수 있는 환경이 절대 될 수 없습니다.
다주택자들을 양성하여, 공급을 받아주는 역할을 맡기려고 하고 있으나, 양도세, 취득세, 종부세 완화보다도 전세대출 회복이 훨씬 더 효과적입니다. 다주택자 양성한다는 의미는 갭투자를 많이 허용하겠다는 의미인데, 전세가가 받쳐주지 않으면 아무리 돈 많은 다주택자 부자들이 와도 쉽게 물량을 받아낼 수가 없습니다. 아무리 대출규제를 계속 풀어준다고 해도, 낮은 전세가로 인해 대출을 받아 사야 하는데, 고금리로 인해 이자부담이 매우 크게 작용하여, 쉽게 대출도 받기 어렵습니다.
최근 금융당국이 은행권에 압력을 주면서 은행들의 전세자금대출이 조금씩 내렸습니다. 1 금융권 기준 6~7%대까지 가던 이자가 5% 후반으로 내려온 상태입니다. 우리은행, NH농협은행, 최근에 국민은행까지 5% 후반대로 내렸습니다. 정부가 전세자금대출 금리만은 오르지 못하도록 관리하겠다는 의지가 보이기 시작하는 것 같습니다. 하지만 작년만 해도 2~3%대로 대출받았었기 때문에 아직도 매우 높다는 인식이 크긴 합니다.
한국은행 이창용 총재는 기준금리 3.5%를 이야기했습니다. 경기상황에 따라 달라질 수 있다는 전제를 깔았지만, 그래도 기준금리 3.5% 수준이라면, 시장금리는 4% 대가 적정합니다. 그리고, 최근 가장 이슈가 되고 있는 특례보금자리론은 주담대입니다. 전세 살고 있는 사람들을 위한 지원책이 아닙니다. 정부가 정말 다주택자를 양성하여, 어려운 건설경기를 회복과 줄도산을 막겠다는 의지가 크다면, 내년 23년에는 전세자금대출 책이 발표될 거라 생각됩니다.
- 전세퇴거대출 규제 완화
특례보금자리론 같은 전세자금대출 지원책도 좋지만, 현재 다주택자들을 위한 지원도 필요합니다. 집값이 하락하는 수준보다, 전세하락이 더 심한 상황입니다. 21년 전세가 9.6% 상승추세에서 22년은 정말 무섭게 수억 원씩 떨어지고 있습니다. 지금 다주택자의 가장 큰 공포는 역전세입니다.
전세보증보험 가입자가 전세보증금을 때인 건수는 올해 22년 11월 기준 9억 854억 원으로 1조 원에 육박합니다. 이는 지난해 5억 790억 원의 약 2배에 달하는 상황입니다. 그래서 전세퇴거대출에 대한 규제를 빨리 완화해야 합니다. 전세퇴거대출은 돌려줘야 하는 전세보증금이 부족하여 받는 대출로, DSR / LTV 규제를 받고 있습니다. 특례보금자리론은 DSR 미적용된다는 소식에 굉장한 이슈를 타고 있는데요. 특례보금자리론처럼 주담대 지원도 필요하지만, 바로 경매로 넘어가서 개인파산될 수 있는 다주택자에 대한 전세퇴거대출에 대해 DSR 하향 조정이나, 한시적 미적용이 필요한 시점입니다.
이렇듯 정부 입장에서는 지금 쏟아지는 미분양 물건들을 받아줄 다주택자들이 절실히 필요한 상황입니다. 이들의 현재 어려움 (역전세난)과 앞으로 집을 살 다주택자들의 어려움(전세가 하락)을 해소해줘야 합니다. 그래서 전세퇴거대출과 전세자금대출 회복을 위한 대책이 필요합니다. 추경호 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 12월 21일 부동산 규제 완화 대책을 발표할 때, 첫 발언으로, '다주택자를 집값상승의 주범이 아니라, 공급의 주체로 생각해야 한다는 말'이었습니다. 23년에는 꼭 이 말이 현실화될 수 있도록, 또 이 어려운 상황이 금방 풀릴 수 있도록 좋은 정책 폈으면 합니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다.
이만 줄이겠습니다.^^
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